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无权代理处分共有房产纠纷

来源:  作者:  时间:2016-10-25 00:00



房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件,积累了大量办理房地产案件的经验,现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例,本案件是一起无权代理处分共有房产纠纷案件,现在我把这个案子改编为案例的形式,希望可以帮助到你。

(为保护当事人的隐私安全,本文当事人全部使用化名)

一、基本案情

余慧与李舒于1980614日登记结婚。涉案房屋坐落于西城区1507号房屋,涉案房屋原系房管所直管公房,由余慧承租。1999114日,李舒与房管所签订《房屋买卖契约》,按成本价购买涉案房屋。

2000年113日,余慧与高程签订《协议书》。该《协议书》主要约定:余慧同意将涉案房屋转让给高程,房屋总价款30万元。高程于2000111日入住之日起十日内,将房款20万预付给余慧;待房屋产权转让手续完毕后,高程再将剩余房款10万元支付给余慧。自2000111日至房屋转让手续办理完毕,此期间高程有权居住在上述房屋内;余慧不向高程收取租金。涉案房屋所发生的电费、水费、天然气费、电话费、取暖费由高程承担。

上述《协议书》签订同日,高程向余慧支付房款20万元。上述《协议书》签订后,高程即入住涉案房屋至今。

2001年225日,房管局向李舒出具《证明》。主要内容为李舒居住在西城区1507号房屋,已经按照1997年的成本价购买了该房屋,并且已经付清所有款项,产前证正在办理的过程中。

2001年31日,高程又向余慧支付购房款5万元。

2003年108日,房管局向李舒发出书面《通知》。主要内容为购房人李舒在20031014日到房管局领取《购房款计算表》,进行核对签字确认,并在20031029日前交回房管局,李舒凭借房管局出具的交款通知书到指定的银行缴纳购房款。

2005年1127日,李舒取得涉案房屋产权证。

法院依法向央产房交易中心调查涉案房屋的上市交易情况,后发现涉案房屋并未在央产房交易中心进行上市交易备案。法院核实了房管局出具的《证明》和《通知》的真实性,出具对象也为李舒本人。

李舒认为,自己是涉案房屋的产权人,余慧处分该房屋属于无权处分,且李舒并未对余慧的行为进行追认,高程和余慧之间签订的房屋买卖合同无效。高程持有《证明》和《通知》欲证明,李舒知道自己与余慧之间的房屋买卖合同。上述两个证据的出具对象系李舒,并由李舒交给高程保留,据此可以证明李舒对房屋买卖情况是知情的。

 

二、法院审理

一审法院审理后认为余慧与高程之间签订的房屋买卖合同没有违反法律的强制性规定,因此是有效的合同。涉案房屋是李舒和余慧的夫妻共同财产,虽然李舒称自己对余慧出卖涉案房屋一事不知情,但是高程持有房管局发给李舒的《证明》和《通知》,所以法院驳回了李舒的诉讼请求

一审判决后,李舒不服上诉至二审法院,法院经过审理维持了一审判决。

 

三、法院判决

一审判决:

驳回李舒的诉讼请求。

二审判决:

驳回上诉,维持原判。

 

 

四、律师点评

知名房产律师靳双权点评

知名房产律师靳双权点评:

余慧与李舒于1980614日登记结婚。涉案房屋原系房管所直管公房,由余慧承租。李舒于1999114日,与房管所签订《房屋买卖契约》,按成本价购买涉案房屋。高程于2000113日,与余慧签订《协议书》的同日,按照该《协议书》的约定向余慧支付购房款20万元,并入住涉案房屋至今。该协议书并未违反法律的强制性规定,所有合同有效。依法成立的合同有效。因涉案房屋虽为李舒与余慧的夫妻共同财产,李舒称其对余慧的卖房行为并不知情,且不予以追认,但高程持有出具对象为李舒的《证明》及《通知》称李舒对卖房一事知情。法院向相关单位调查核实,《证明》及《通知》是出具给李舒的;又因该《证明》及《通知》系李舒所在购房单位针对李舒出具,法院认定李舒在该《证明》及《通知》出具时,应当知道该《证明》及《通知》的内容并无不妥,认定该《协议书》有效亦无不当。

    《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》(【京高法发[2014]489号】)第六条无权处合同的效力和履行规定:“夫妻一方未经另一方同意,以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋,当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或处分权为由主张房屋买卖合同无效的,不予支持。”


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