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房产律师——妻子未经同意处理丈夫与前妻购买房屋是否有效

来源:未知  作者:admin  时间:2021-09-02 10:13


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
原告诉称
李某米、李某洪向本院提出诉讼请求:1.确认高某、孙某签订的合同无效,并将该房屋恢复登记至高某名下;2.由高某、孙某承担本案诉讼费用。
事实和理由:李某米、李某洪系李某和李某共的子女。2004年3月9日,李某与李某共协议离婚。2004年4月12日,李某与高某再婚。1996年8月15日,李某、李某共婚后购买1号房屋,该房屋于2002年4月25日办理产权登记手续,登记在李某名下。2016年5月17日,李某共去世。2017年6月25日,李某去世。2017年6月26日,高某与孙某签订了买卖合同,以150万元的价格低价出售给孙某。2017年7月3日,1号房屋登记至孙某名下。高某明知1号房屋系李某与李某共的遗产,与孙某恶意串通,擅自将上述房屋低价出售,损害了李某米、李某洪的利益。
 
被告辩称
高某辩称,高某不同意李某米、李某洪的全部诉讼请求
理由为:首先,李某米、李某洪与1号房屋无直接利害关系,并非本案适格原告,应裁定驳回起诉。具体而言,李某共、李某米、李某洪明知1号房屋,且李某、李某共、李某米、李某洪在2004年2月16日订立了协议,对1号院内三层楼房一栋进行了分割,同时李某与李某共在离婚时也对双方夫妻共同财产进行分割,1号房屋应归李某单独所有,后李某在2013年5月6日,将1号房屋赠与高某,并办理了产权转移手续,1号房屋已归高某单独所有。其次,因李某生前向孙某借了高额借款,1号房屋并非出售给孙某,是抵押给了孙某,高某和孙某之间不存在恶意串通。
孙某辩称,孙某不同意李某米、李某洪的全部诉讼请求,理由是:孙某与李某米、李某洪没有任何关系,孙某向李某、高某出借了大量借款,高某将1号房屋出售给孙某,是为了清偿借款的本息,过户时显示的成交价为150万元,但实际成交价是3138500元。
 
法院查明
李某与李某共于1965年10月25日登记结婚,李某米、李某洪系二人婚生子女。
1996年8月15日,李某与公司签订契约,购买1号房屋。
2002年4月25日,该房屋下发了房屋所有权证,产权登记在李某名下。
2004年2月16日,李某、李某共、李某米、李某洪在公证处签署协议,约定1号院内三层楼房一幢及南平房一间等房产属于李某、李某共、李某米、李某洪共同所有,其中楼房一层东边两间及储藏室一间、南平房一间产权归李某共所有,楼房一层其他三间产权归李某所有,楼房二层全部产权归李某米所有,楼房三层全部产权归李某米所有。
2004年2月20日,公证处作出公证书,对上述进行公证。
2004年3月9日,李某与李某共协议离婚。
2004年4月12日,李某与高某再婚。
2013年5月6日,李某与高某签署《夫妻转移申请书》,内容为:“李某与高某系夫妻关系,1号房屋登记在李某一人名下,属于其个人所有。现因个人原因,申请将该房屋所有权由李某转移至高某个人名下,转移后房屋为单独所有。”同日,二人办理了1号房屋的权属转移登记手续,1号房屋登记至高某名下。
2016年5月17日,李某共去世。
2017年6月25日,李某去世。
2017年6月26日,高某与孙某网签了《存量房屋买卖合同》,约定孙某向高某购买1号房屋,成交总价为150万元。
2017年7月3日,高某与孙某在打印的网签合同上签名。同日,1号房屋登记至孙某名下。
双方当事人对于1号房屋的权属及《存量房屋买卖合同》性质和内容存有争议。
关于1号房屋的权属。高某主张1号房屋原系李某个人财产,在李某与高某婚后将1号房屋转移给高某个人所有,且李某共、李某米、李某洪对此明知。李某米、李某洪则主张其在李某去世之后,因继承在房屋档案部门查询房屋档案时才获知1号房屋的具体信息。
高某就其主张,向本院提交了如下证据:1.1房屋产权证,载明1号房屋在2003年6月23日设定了抵押,抵押权人为银行,抵押金额为12万元;2.照片,显示李某、李某共、李某米、李某洪、高某等人一起聚餐。经质证,李某米、李某洪对上述证据的质证意见为:对证据1,认可真实性,但不认可证明内容,从该证据显示的抵押信息,不能证明李某共配合李某办理贷款,反而能说明该房屋在李某和李某共夫妻关系存续期间购买;对证据
2,认可真实性,但不认可证明内容,在过节期间确实探望过老人,但并不代表李某米、李某洪明知该房屋的性质。孙某对上述证据的质证意见为:关联性均不认可,与其无关。本院对上述证据的认证为:采信证据的真实性,相关证明力另行评述。
关于《存量房屋买卖合同》的性质和内容。李某米、李某洪主张该合同系高某和孙某恶意串通所为。高某则主张其系将1号房屋用买卖的形式抵押给了孙某。孙某则主张因李某、高某对其负有债务,1号房屋系用于抵债。
李某米、李某洪就其主张,向本院提交了如下证据:1.李某米与高某在2017年7月10日的通话录音,其中录音内容为李某米向高某询问有关向孙某借款的数额及1号房屋是否出售及是否还在高某的名下; 2.李某米前妻师某与孙某在2017年7月10日的通话录音,其中录音内容为师某向孙某询问借款的数额及1号房屋是否出售;孙某有关借款回答高利贷近百十万;孙某有关1号房屋出售事宜未直接回答。经质证,高某对上述证据的质证意见为:对证据1,真实性认可,但不认可证明内容,且通过录音内容,可以看出李某米早就知道1号房屋过户到高某名下、房本抵押给孙某借款的事实;对证据2,真实性无法确认,关联性不认可,师某是李某米的前妻,但在录音中冒充是李某的女儿。孙某对上述证据的质证意见为:认可证据2的真实性,其他质证意见同高某的质证意见。
高某就其主张,向本院提交如下证据:《证明》,内容为:“本人高某于2017年6月12日将北京市海淀区清河阳光南里一处房产卖于孙某,总计人民币200万元整。另于2017年6月12日向孙某还借款,利息,房契税,共计人民币70万元整,特写此收条证明借款等已经全部还清。至此,于2017年6月12日收到剩余房款,人民币130万元整(一次结清),以后互不相欠。本证明一式两份,双方各保管一份。”,该《证明》落款处的“付款人”有“孙某”的手写签字,“收款人”有“高某、高淼”的手写签字,落款时间为“2017年6月”。经质证,李某米、李某洪的质证意见为:真实性不认可,该证据更能证明是高某和孙某恶意串通的事实。孙某的质证意见为:真实性认可。
孙某就其主张,向本院提交了如下证据:1、字条,内容为:“李某借孙某现金壹拾万元正,借款人李某,2014.11.5日”;2、北京农商银行凭证,显示孙某于2017年6月15日向高某账户汇款20万元,于2017年7月5日向高某账户汇款130万元;3、完税证明,显示孙某于2017年6月27日交纳契税、印花税共45005元。经质证,李某米、李某洪对上述证据的质证意见为:对证据1,真实性不认可;对证据2,真实性认可,但不认可证明内容,从转账时间来看,与孙某的陈述及高某所提交的前述证据所显示的时间均不相符;对证据3,认可真实性。高某对上述证据的质证意见为:认可上述证据的真实性。
本院对上述证据的认证为:对李某米、李某洪提交的证据1和2,孙某提交的证据2和3的真实性予以采信,相应证据证明力另行评述;对高某提交的证据的真实性、合法性、关联性,另行评述;对孙某提交的证据1,不管真实与否,与本案无关联性,本院对该证据不予采纳。
诉讼中,在2017年9月28日的庭审中,高某和孙某均陈述双方就1号房屋是买卖关系,房屋实际成交价为300多万,房屋出售款先抵扣了李某、高某向孙某的借款的本息;在2017年11月23日的庭审中,高某、孙某均陈述1号房屋的实际成交价为3138500元;在2018年5月23日的庭审中,高某陈述1号房屋实际是抵押给孙某,孙某针对高某所提交的《证明》,解释该证明中涉及的“70万元”是抵扣之后的数额,该证明中所涉及的“200万元”是计算到2017年6月的全部借款本金和利息,该证明中涉及的“130万元”是打印错误,应该是113.85万元,也就是1号房屋实际成交价折抵借款本息后,还需向高某支付的购房款,但该笔因有诉讼而尚未向高某支付,另孙某表示认可高某所述的形式是买卖,实际是抵押的意见,
但经询问,其亦表示并不了解抵押的概念;在2018年6月7日的庭审中,孙某针对高某提交的《证明》,其重新解释为所涉及的“70万元”是李某、高某的多次借款本息和契税,所涉及的“200万元”除了70万元还包含其向高某汇款130万元,高某则解释为所涉及的“70万元”是李某、高某此前多次借款的本息和契税,后续130万元是高某向孙某借的,上述200万元债务尚未向孙某清偿,要等回龙观的自建房拆迁时才能还。
诉讼中,经李某米、李某洪申请,公司对1号房屋在2017年6月26日的现值进行评估。大地评估公司于2018年1月18日作出《房地产估价报告》,载明1号房屋在2017年6月26日的市场价值为478.48万元。李某米、李某洪支付评估费11570元。
 
裁判结果
一、确认高某、孙某于2017年7月3日就1号房屋所签署合同无效;
二、高某、孙某于本判决生效后七日内协助李某米、李某洪将1号房屋的权属登记恢复变更至高某名下,因此所需税费,由孙某、高某负担;
三、高某、孙某于本判决生效后七日内向李某米、李某洪支付保全保费10500元。
房产律师靳双权点评
原告的其它诉讼请求法院不予支持。理由如下
法院认为,本案的争议焦点在于原告主体资格及本案所涉合同的效力认定。
关于原告主体是否适格一节。法院认为,原告主体是否适格,在于李某米、李某洪对于本案是否有直接利害关系,即对本案所涉的1号房屋是否享有权利。本案中,根据本案查明的事实可知,1号房屋原先虽登记在李某个人名下,但其购买时间和取得产权证的时间,均在李某和李某共夫妻关系存续期间,故在没有夫妻财产约定等充分反证的情况下,该房屋属于李某、李某共夫妻共有,同时,不论是李某、李某共、李某米、李某洪办理公证时,还是在李某、李某共协议离婚时,所处理的财产均未涉及1号房屋,且高某所提交的1号房屋上的贷款信息及家庭聚餐的照片,亦不足以证明李某共、李某米、李某洪明知1号房屋的权属状态或对1号房屋作出了明确处分。因此,1号房屋仍为李某、李某共夫妻共有。现高某虽在其与李某婚姻关系存续期间,通过夫妻间转移方式取得了该房屋的产权证,但此并不能排除李某共对1号房屋所享有的所有权。在李某共去世之后,李某米、李某洪作为李某共的继承人,对本案具有直接利害关系,其原告主体适格。高某有关李某米、李某洪原告主体不适格的答辩意见,缺乏事实依据,法院不予采信。
关于合同效力一节。法院认为,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中,首先,根据本案查证的事实,高某和孙某就1号房屋签署网签的《存量房屋买卖合同》的时间为2017年6月26日,该时间为李某去世的次日,并在较短时间内完成了过户手续,而李某米、李某洪所提交的录音,虽然师某在与孙某通话时,虚构了其为李某女儿的身份,但此瑕疵并不足以否认录音的证据效力,法院对该证据效力予以认定,而根据录音内容,可以证实,高某、孙某在2017年7月10日,并未就1号房屋的签约、过户事实向李某米、李某洪进行主动如实披露;
其次,对于高某提交的《证明》,其中载明了“1号房屋系出售给孙某,成交价为200万元,孙某向李某、高某出借的借款本息等在2017年6月12日抵扣完毕,高某于2017年6月12日收到剩余房款130万元”,但上述内容与孙某提交的相关转账凭证所显示在2017年6月15日和7月5日向高某汇款的内容不相符,且高某、孙某有关“1号房屋是买卖还是抵押、李某和高某与孙某的债务情况及折抵情况、剩余购房款的给付”等内容在前后庭审中的陈述内容存在明显不一致,故法院对该份《证明》的证据效力,不予采信,对于高某庭审中所主张的双方系抵押的答辩意见,法院不予采信;上述两点内容,足以说明高某、孙某存在恶意串通;
合同无效后,因合同取得的财产,应当予以返还,故李某米、李某洪将1号房屋恢复登记的诉讼请求,法院亦予以支持。
另外,有关李某米、李某洪因采取保全措施所产生的保全费、保全保费,系其合理必要支出,应由高某、孙某负担。
 





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