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签订房屋买卖合同后,卖方违约,买方可以要求解除合同吗?

来源:未知   作者:未知   时间:2019-03-01


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  原告杜某诉称,2016年8月31日,杜某与胡某签订了的《房产交易合同》,签订合同后不仅交付给胡某定金还为其付清了房屋贷款,但胡某以各种理由推脱,至今仍未履行房屋买卖合同,故起诉至法院:1.解除杜某、胡某及某公司签订的《房产交易合同》;2.胡某向杜某双倍返还定金760000元;3.胡某向杜某返还购房款144000元;4.胡某赔偿杜某居间服务费19000元;5.胡某赔偿杜某装修损失12800元;6.胡某返还杜某垫付的物业费3847元;7.胡某赔偿杜某房屋差价损失300000元。

  2、被告辩称

  被告胡某辩称,不同意杜某的诉讼请求,想继续履行合同,因为另案的诉讼尚未终结。对杜某要求赔偿的款项均不知情也不同意赔偿,对房屋是否涨价亦不清楚。杜某是在知道房屋现有情况下签订的合同,当时房屋约定价款过低。

  某公司述称,同意解除合同。其他的没有意见。

  二、法院查明

  经某公司居间介绍,杜某购买胡某房屋。

  2016年8月31日,出售方(甲方)胡某与买受方(乙方)杜某在某公司居间下签订了《房产交易合同》,约定胡某将房屋出售给杜某,房地产成交价为1900000元乙方于签订本合同之时向甲方支付定金250000元,该笔定金在双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分。双方须于2016年11月10日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《房产买卖协议》,并依约定办理买卖手续。双方合同第六条第一款约定:乙方交付定金后未按照本合同约定履行的,无权要求甲方返还定金;甲方收取定金后未按照本合同约定履行的,必须将定金双倍返还给乙方。双方合同第六条第二款约定:甲方保证本合同第一条所述各项情况与事实完全相符,并保证对该房地产享有完整所有权或使用权,能完全支配及处分。如该房地产在本次转让之前存在产权纠纷、债务、税费及租赁、抵押权、拆改等事宜,影响本合同正常履行的,应由甲方负责解决,并承担乙方、丙方或其他任意第四方由此所造成的一切损失。双方特别约定:乙方同意给甲方清贷款,所交定金归甲方清贷款用,甲乙双方知晓并认可。

  同日,杜某交付胡某定金100000元,胡某向杜某出具《业主收据》,杜某交付某公司居间服务费39500元,某公司向杜某出具收据。本案中杜某向胡某主张赔偿居间服务费19000元,另案中杜某向胡某主张赔偿居间服务费主张20500元。

  2016年9月8日,出售方(甲方)胡某与买受方(乙方)杜某及居间方(丙方)某公司签订《房款收条》,双方签订补充条款,载明:甲乙双方经丙方友好协商并同意对原合同进行一下补充和修改,乙方于2016年8月31日已支付甲方房款定金100000元,乙方承诺在甲方还贷款当日内向卖方再支付定金374000元,此定金甲方只能用于偿还银行贷款。

  同日,杜某转账给胡某定金374000元。

  2016年9月14日杜某又向胡某支付涉案房屋定金50000元,胡某向杜某开具《卖方接收购房定金凭证》,标注收取定金50000元。

  案外人马某与胡某曾于2016年1月30日就涉案房屋签订《房屋买卖居间合同》,随后双方因房屋买卖合同产生纠纷,马某于2017年3月30日起诉胡某,要求继续履行合同,法院于2017年10月26日作出民事判决书,判决:胡某继续履行与马某签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》。胡某协助马某办理房屋的所有权转移登记手续,将该房屋所有权变更登记于马某名下,并将该房屋交付给马某。

  房地产土地资产评估有限公司于2018年7月20日出具《房地产估价报告》,载明房屋在2016年11月10日的市场价值为2660000元,单价为28053元每平方米。杜某支付房屋评估费9150元。

  另查,房屋的《不动产登记薄查询证明》,载明涉案房屋的权利人为马某,登记日期为2018年6月7日。

  三、法院判决

  1、解除杜某、胡某与某公司签订的《房产交易合同》;

  2、胡某向杜某双倍返还定金760000元、购房款144000元和物业费3417.84元,并赔偿杜某房屋差价损失300000元、居间服务费19000元(共计1226417.84元);

  3、驳回杜某的其他诉讼请求。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为,杜某与胡某及某公司之间签订的《房产交易合同》,系各方真实意思的表示,内容不违反法律的强制性规定,合法有效,各方均应依约履行各自的义务。

  本案中,胡某在与案外人马某签订《房屋买卖居间合同》的情况下,又与杜某签订《房产交易合同》,现涉案房屋的所有权已经变更登记于马某名下,胡某违反与杜某之间的合同约定,导致双方之间的《房产交易合同》已经无法履行,合同目的不能实现,被告应承担相应的违约责任,现杜某作为守约方要求解除杜某、胡某及某公司之间《房产交易合同》的诉讼请求,符合法律规定,法院予以支持。

  本案双方在合同中约定涉案房屋的成交价格为1900000元,虽然各方均认可就涉案房屋杜某共计交付胡某524000元定金,但依据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定,定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十,按照双方提交的证据及庭审陈述,故双方就涉案房屋的定金数额应认定为380000元。依据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定,收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金,现因被告原因导致合同无法履行,被告应返还原告双倍定金。因此,对于原告要求双倍返还定金的诉讼请求,法院予以支持。被告应双倍返还原告定金380000元(共计760000元)。

  鉴于双方合同无法继续履行,胡某应将杜某交付的剩余144000元购房款(524000元-380000元)返还杜某,故杜某要求胡某返还144000元购房款的诉讼请求,符合法律规定,法院予以支持。

  关于杜某要求胡某赔偿房屋差价损失的诉讼请求。根据法律规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。同时依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定,买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院应予支持。本案胡某违约且发生房屋价格涨跌情形(被告违约时的市场价值为2660000元,合同约定成交价格为1900000元,差价760000元),涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益,而适用定金罚则由胡某赔付的380000元不足弥补原告损失。根据公平原则和诚实信用原则,综合考虑原、被告双方实际履约行为、被告订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、双方当事人的过错程度等因素,胡某应赔偿杜某房屋差价损失的50%,现杜某只主张300000元,属于对自己权利的处分,符合法律规定,法院予以支持。

  关于杜某要求胡某赔偿居间服务费19000元的诉讼请求,依据双方合同约定“如该房地产在本次转让之前存在产权纠纷、债务、税费及租赁、抵押权、拆改等事宜,影响本合同正常履行的,应由甲方负责解决,并承担乙方、丙方或其他任意第四方由此所造成的一切损失”,本案中因胡某原因导致双方合同无法履行,而杜某支付的居间服务费为其直接经济损失,故杜某的该项诉讼请求,符合法律规定,法院予以支持。

  关于杜某要求胡某返还垫付的物业费3847元的诉讼请求。虽然杜某主张转账了3847元物业费,但物业公司就涉案房屋开具了自2016年2月至2017年1月3417.84元物业费的收据,故杜某缴纳涉案房屋物业费数额应认定为3417.84元,本案中因胡某原因导致双方合同无法履行,故胡某应将杜某为其垫付的物业费返还杜某,杜某的该项诉讼请求中的合理部分,法院予以支持。

  关于杜某要求胡某赔偿装修损失的诉讼请求。杜某提交了装饰装修的收款收据,但其证据不能证实杜某对涉案房屋进行了装修,亦不能证实杜某实际支付了装修款项,故杜某的该项诉讼请求,证据不足,法院不予支持。





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