北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
张某、王某诉称：2013年10月14日，二原告与被告通过某中介公司居间签署《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》(以下简称房屋买卖合同)及补充协议，二原告购买被告所有的北京市朝阳区涉案房屋，房屋总价款224.5万元。2013年12月16日，双方共同办理完成涉案房屋的过户登记手续。2014年2月8日，二原告已按合同约定将全额房款224.5万元汇入被告账户，结清房款。由于当时被告及其家属的户口仍在涉案房屋，无处迁放，双方经协商约定被告最晚于2016年4月1日前将户口从涉案房屋内迁出，如若违约，被告或其直系亲属承担合同金额20%的违约金，但被告至今仍未按照协议约定将相应户口迁出涉案房屋，故被告应向二原告支付违约金。
2、被告辩称
被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
二、法院查明
2013年10月14日，二原告(买受方、乙方)与被告(出卖方、甲方)签订房屋买卖合同，约定二原告从被告处购买涉案房屋，建筑面积62.79平方米，房屋成交价格为2 245 000元，买受方可以在签订本合同的同时支付定金1万元，买受方直接支付定金给出售方，出售方应当在约定时间前将该房屋交付给买受方。同日，双方签订装修款补充协议，约定乙方于所借贷银行批贷后1个工作日内，乙方交付甲方首付款355 000元，乙方贷款130万元，由乙方所申请贷款银行直接支付甲方。甲乙双方共同到建委所指定银行办理资金监管协议，乙方将首付款58万元存入监管账户。同日，双方签订补充协议，约定在甲方户口存在的情况下，现行户籍政策无变化保证乙方能将户口迁入。甲方及其相关人员(直系亲属等)最晚应于2016年4月1日之前将其户口迁出。如若违约，甲方或其直系亲属承担合同金额20%的违约金。
2013年11月18日，二原告(买受方、乙方)与被告(出卖方、甲方)再次签订补充协议，约定原定经双方同意的批贷后一个工作日内由乙方支付甲方首付款的交接时间变更为：在本补充协议签署后一个工作日内支付甲方首付款355 000元，存入甲方农业银行账户内。因甲方房内还有户口3人(甲方、甲方丈夫、甲方儿子)，甲方及其直系亲属不允许在户口存续期间再将其余户口迁至该房屋内，另甲方及其亲属承诺2016年4月1日内迁出所有户口，否则视为违约行为。乙方在办理户口迁入手续时，若出现影响乙方户口迁入手续办理或甲乙双方户口不能分割现象，导致与乙方权益发生冲突并影响乙方权益时，甲方应立即迁出户口，否则视为违约行为并承担乙方损失。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额20%的违约金。
2013年10月13日，二原告支付被告定金1万元。2013年11月18日，二原告支付被告首付款355 000元，2013年12月16日，二原告支付被告购房款58万元，2014年2月8日，被告收到贷款130万元。此外，二原告交纳服务佣金42 431元、契税18 800元。2013年12月26日，二原告取得涉案房屋产权证，房屋所有权人为二原告共同共有。
另查，张某户籍已于2015年4月26日迁入涉案房屋，被告及其丈夫、子女的户籍至今仍未从涉案房屋迁出。经询，二原告同意对逾期迁户违约金标准进行调整。
三、法院判决
1、被告李某于本判决生效后七日内支付原告张某、原告王某逾期迁户违约金六万元;
2、驳回原告张某、原告王某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同全面履行义务。本案中，二原告与被告就涉案房屋签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。关于被告是否构成违约的问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，根据双方约定，被告应当在2016年4月1日之前，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，但涉案房屋内原有户口至今未迁出，故被告已构成违约，应当承担相应的违约责任。
关于违约金的具体数额问题。合同约定违约责任的目的在于督促双方如约履行合同义务，带有惩罚和补偿性质。违约金的确定应当以因违约行为所造成的实际损失为基础，同时考虑合同履行情况、各方当事人过错程度以及预期利益等各项因素。本案中，二原告要求被告给付逾期迁户违约金的诉求虽然符合双方之间房屋买卖合同的约定，但被告已经按合同约定履行了房屋交付以及过户等主要义务，张某已将户口迁入涉案房屋，二原告未提交证据证明其实际损失，现二原告同意对违约金标准进行调整，综合考虑上述情形并兼顾合同履行情况、当事人过错等因素对违约金数额予以确定。
