北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告程某称，我和被告通过北京xx地产经纪有限公司居间服务于2016年2月10日签署《房屋买卖居间合同》，约定由原告购买被告所有的x号房屋。合同中约定了价款、付款方式、房屋交付、权属移交登记、违约责任等内容，依据双方所签房屋买卖合同规定，出卖人应当在房屋所有权转移之日起30日内办理户口迁出，如因出卖人原因未如期将房屋相关的户口迁出的，应向买受人支付房屋总价款日万分之五的违约金。但被告至今未将房屋内原有户口迁出。违反了我国的合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务、或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施、或者赔偿损失的违约责任，故特诉至法院，请求法院依法裁判。
2、被告辩称
被告林某辩称，不同意程某的诉讼请求。首先，程某的诉讼请求于法无据，迁户口这个条款是不合常理的、霸王条款;其次，根据《房屋买卖居间合同》免责条款的规定，户口没有迁移属于不可抗力。在房屋过户后，我多次到我的户籍地、安置房所在地以及我岳母户籍所在地派出所要求迁移户口，但是派出所都拒绝办理。派出所工作人员答复说我的户籍地已经拆迁了、只能迁出不能迁入;我们的安置房所在地派出所称安置房无房产证不能办理户籍迁入;安置房当初答应五年内发房本，但至今未发。我岳母处户籍地也是拆迁范围、也不能迁。之后，我通过信访最终才于2019年1月13日将赵某户口迁出。我的户口不能迁移不是我的过失造成的，而是政府政策原因。第三，户口未迁移没有给对方造成实际损失。
二、法院查明
2015年10月28日，林某作为出卖人、程某作为买受人、北京xx房地产经纪有限公司作为居间人签订了《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖居间合同补充协议》，《房屋买卖居间合同》中约定，甲方向乙方出售房屋位于北京市xx区x号，甲乙双方约定，房屋价款为人民币1130000元。此房款为甲方净得价，不承担交易过程中产生的费用。乙方于2015年11月5日前，支付首付款人民币600000元;余款由乙方通过商业贷款方式支付给甲方。关于违约责任：甲方保证在房屋交易过户后一个月内，将户口迁出。每迟延一日，应按房价款总额的万分之四向乙方支付违约金;关于免责条款：如因不可抗力和法律、政府政策变化等原因导致本合同不能全面履行的，甲方退回已收定金及房款，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。双方均认可签订的《房屋买卖居间合同》合同文本是中介提供的制式文本。
2015年12月，林某将x号房屋交付给程某。后，程某陆续支付了所有房款。2016年2月10日，x号房屋所有权变更至程某名下。
程某与林某签订《房屋买卖居间合同》时，被告林某与案外人赵某系夫妻，当时仅赵某的户口在x号房屋处。原告程某称自己购买x号房屋系自住，并无将自己和家人户口迁入x号房屋的意图。后因为觉得x号房屋面积小，将房屋再次出售。
2018年2月，程某将x号房屋卖给刘某，房屋总价款244万元整。程某(出卖人)与刘某(买受人)签订的房屋买卖合同约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。2018年7月底，因刘某要求程某迁出x号房屋内的户口，程某遂要求林某办理户口迁出事宜。林某在程某提出迁出户口要求后，随即着手办理户口迁移手续，先后到其个人户籍所在地、其所有的安置房所在地、其岳母户籍所在地等多个派出所申请办理户籍迁出，但均未能迁出赵某的户籍。直至2019年1月13日，案外人赵某的户口从x号房屋内迁出。诉讼中,被告林某提交了相关政府文件以证明其未能及时迁出户口系因为政策原因。
另查，案外人刘某因x号房屋尚有赵某户口未迁出，将程某诉至法院。北京市xx区人民法院判决程某赔偿案外人刘某违约金2万元。程某已履行完毕该民事判决书确定的给付义务。
庭审中，原告程某称其向林某买房时问过中介方房屋是否有户口，被告说没有。但被告林某称买房时原告没有问过户口的事。
三、法院判决
被告林某于本判决生效之日起七日内赔偿原告程某违约金30000元。
驳回原告程某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案中，程某与林某签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应依约全面履行己方义务。
双方当事人于《房屋买卖居间合同》关于违约责任的约定：甲方保证在房屋交易过户后一个月内，将户口迁出。每迟延一日，应按房价款总额的万分之四向乙方支付违约金;关于免责条款约定：如因不可抗力和法律、政府政策变化等原因导致本合同不能全面履行的，甲方退回已收定金及房款，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。2016年2月10日，双方完成涉案房屋权属转移登记手续，林某应当依照约定将涉案房屋内的户口按期迁出。被告林某辩称，其未能依约将赵某户口迁出属于不可抗力，应当免责。《民法总则》第一百八十条规定的不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。而根据被告提交的相关政府文件，自2014年以来xx区关于相关区域户口方面的政策未发生过变化。因此，林某作为房屋出卖方，在订立合同时对于户口迁移事项的办理难度应当可以预见。故对其关于未能迁出户口系因不可抗力、政府政策变化的辩称意见，于法无据，法院不予采纳。被告林某未能依约按时将x号房屋内户口迁出，已构成违约，应承担相应的违约责任。
关于合同中户口条款的效力问题。虽双方签订的合同为中介方提供的制式文本，但程某并非该制式文本的制作方，且双方系平等的民事主体，并不存在一方利用缔约地位签订不合理条款的情形。故，对被告林某关于户口条款不合常理的、是霸王条款的辩称意见，法院不予采纳。
《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。案件中，原告程某主张不按照合同约定的违约金标准主张违约金，降低为仅要求对方支付违约金3万元，对此法院不持异议。
另外，程某要求林某赔偿损失2万元的请求。因违约金具有补偿性质，是对非违约方遭受损失的补偿;如果违约金约定低于实际损失的，当事人可以请求人民法院予以增加或主张损失赔偿。但本案中程某未能提供证据证明其实际损失数额高于其主张的违约金数额，故对其该项诉讼请求，于法无据，法院不予支持。
