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原农村户口后变成居民户口,买卖农村房屋是否有效?

来源:未知   作者:未知   时间:2019-03-13


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  万某称,1997年3月13日,万某与牛某签订《卖房契约》,万某将其位于北京市xx区××村的北房六间、西房两间卖于牛某。房屋总价款为48000元。牛某付清房款后,万某将房屋及集体土地建设用地使用证交于牛某。牛某为城市居民,根据法律规定二人所签《卖房契约》违反国家的法律、法规,应属无效。

 

  2、被告辩称

 

  牛某辩称,我本来是××村村民,后招工外出工作,转为居民。1987年我的户口又落回到××村自家老宅,在1997年3月13日,我购买了万某的房产即涉案房屋,协议经过村委会盖章确认,钱款全部付清,我购房后一直居住在涉案房屋,户口也落在涉案房屋。我原有祖宅已经卖给本村村民,现在该涉案房屋是我唯一的住所。我不同意原告的诉讼请求。我属于回乡落户的职工,而且买卖房屋得到村委会的认可,我的户口也已经落在涉案房屋,我们之前的买卖应该认定有效。

 

  二、法院查明

 

  牛某原为北京市xx区××村集体经济组织成员,后招工外出工作将户口迁出转为居民身份。1987年7月11日,牛某将其居民户口迁回××村原籍老宅。1997年3月13日,××村村民万某与牛某签订《卖房契约》、《买房契约》,约定万某将涉案房屋卖给本村人牛某,共计人民币四万八千元,于1997年3月13日付清。今后房子长期归牛某所有,任何人无权干涉,今后,国家集体征收各种费用由牛某交纳。《买房契约》有买主牛某及中证人朱某、许某、张某、王某的签字,《卖房契约》有卖主万某及上述中证人签字,两份契约均加盖下屯村村民委员会印章。

 

  1999年,牛某将户口迁至诉争房屋,派出所户籍登记表上显示其户籍住址变更为北京市xx区××乡××村xxx号。

 

  庭审中,牛某提交户口本,签发日期为2009年12月15日。

 

  三、法院判决

 

  原告万某与被告牛某于1997年3月13日签订的《买房契约》与《卖房契约》均无效。

 

  被告牛某于本判决生效之日起七日内将集体土地建设用地使用证返还给原告万某。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  农村私有房屋买卖合同应认定无效,房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。农民的住宅不得向城市市民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许转让。

 

  本案中,牛某在购买万某房屋时,其在××村1号有住宅一处,且1997年购房时已是居民身份。另该诉争房屋在购房多年后至今未变更登记。在此情况下,万某擅自将属于集体所有的宅基地及地上房屋转让给城市居民身份的牛某,违反了国家法律法规的强制性规定,违反法律、行政法规等强制性规定而签订的合同无效。所以该房屋买卖行为无效。于法有据,法院支持。

 

  虽然万某诉讼请求只要求确认《卖房契约》无效,但法院经审理认为《卖房契约》与《买房契约》均属此房屋买卖行为衍生出的两份契约,实属一个行为,不可分割处理,故《买房契约》与《卖房契约》均亦认定无效。合同无效后双方应互相返还房屋及房款,于法有据,法院支持。

 





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