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限购政策出台后,买方提起解除合同之诉,算违约吗?

来源:未知   作者:未知   时间:2019-03-13


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  2014年8月,张凡诉称:2010年4月12日,我们与高强签订北京市房屋买卖合同,张凡将名下的北京市大兴区301号房屋卖给高强,双方约定房屋总价209万元,交钥匙当日高强支付首付款164万元,剩余房款于房屋产权过户当日支付;买卖双方需要在产权证下发之日后十五日内,办理房屋过户手续;买卖双方任何一方不按约定履行合同,逾期超过15日后,合同另一方要求继续履行合同的,自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止,违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金,合同继续履行。签订合同当日,高强支付5万元订金,2010年4月26日支付首付款164万元,剩余40万元房款未支付。

 

  2011年,高强向法院起诉,要求解除合同,经法院审理,判决驳回了高强的诉讼请求。2011年11月4日,301号房屋所有权证下发,我们第一时间通知中介公司,并要求中介公司通知高强配合办理房屋过户手续,高强没有配合。后来我们多次和高强沟通要求依法办理过户手续,但是高强一直拒绝办理。综上,请求:1、高强继续履行双方签订的《北京市房屋买卖合同》,协助办理过户手续;2.高强支付违约金(自2011年11月19日至实际办理过户之日,每日按总房款万分之三计算);3.诉讼费由高强承担。

 

  2、被告辩称

 

  高强辩称:同意张凡的第一项诉讼请求,同意办理过户手续,不同意支付违约金。双方均不存在违约行为,我与张凡签订买卖合同并支付了首付款。后北京市在2011年2月15日出台限购政策,限制外地人购房,由于政策原因导致无法办理过户,属不可抗力。不是我的原因造成的。我希望履行合同,同意支付剩余购房款。

 

  二、法院查明

 

  2010年4月12日,(出卖人)张凡与(买受人)高强签订《北京市房屋买卖合同》,约定:高强购买301号房屋,房屋成交总价209万元,付款方式为张凡交钥匙当日高强需支付部分首付款164万元,剩余房款于产权过户日支付;在产权证下发之后十五日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

 

  签订合同当日,高强向张凡支付5万元定金。2010年4月26日,高强向张凡支付164万元购房款,张凡将房屋钥匙交给高强。

 

  2011年2月15日,北京市人民政府办公厅下发《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》,要求:“自本通知发布次日起,持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。”

 

  2011年4月,高强诉至北京市大兴区人民法院,以301号房屋的买卖尚未办理网签,自己不符合限购政策要求的购房条件,合同目的无法实现,为维护自己合法权益为由,要求解除与张凡签订的《北京市房屋买卖合同》并返还购房款169万元及地下室房款1万元。北京市大兴区人民法院判决驳回了高强的全部诉讼请求,该判决已生效。在该判决“本院认为”部分记载:“高强与张凡之间的交易关系发生在限购政策出台之前,且高强已经支付了大部分的房款,张凡也已经将房屋交付给高强,高强亦已实际入住,故高强以其无购房资格、合同目的无法实现为由要求解除合同,缺乏依据,本院不予支持。”

 

  301号房屋所有权已于2011年7月29日登记至张凡名下。

 

  另查,高强系山东省德州市户籍。

 

  三、法院判决

 

  1、一审判决

 

  1)、高强继续履行与张凡签订的《北京市房屋买卖合同》,高强协助张凡办理房屋所有权转移登记手续至高强名下,高强给付张凡房款四十万元;

 

  2)驳回张凡的其他诉讼请求。

 

  2、二审判决

 

  驳回上诉,维持原判。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  张凡与高强签订合同后,在约定的办理房屋所有权变更登记日期前,北京市根据国务院要求出台限购政策对房地产交易进行调控。根据限购政策,高强当时并不具备在京购买房屋的资格,张凡与高强所签订的合同能否继续履行处于不确定状态。

 

  高强为维护自己合法权益,以自己不符合限购政策要求的购房条件,合同目的无法实现为由,起诉要求解除与张凡签订的《北京市房屋买卖合同》并返还购房款,属于限购政策出台后采取的必要减损措施。法院经审理,确认高强无购房资格并不当然导致合同目的无法实现和合同解除,驳回了高强的诉讼请求。

 

  限购政策的实施属于不可归责于双方当事人但可能影响合同继续履行的因素,高强在支付大部分房款后,基于限购政策可能导致房屋无法办理过户的考虑暂未支付剩余购房款的行为以及进行诉讼的行为,系在限购政策实施后的合理应对,不应认定为违约行为。

 

  现高强虽仍不具备购房资格,但高强与张凡在限购政策实施之前已经订立买卖合同,且高强已经支付购房款并实际占有使用房屋,双方之间的合同应以继续履行为宜。现张凡要求继续履行合同,高强亦同意继续履行合同,法院予以确认。

 

  因限购政策的实施并非可归责于双方当事人的原因,故张凡要求高强承担违约责任的诉讼请求,法院不予支持。

 





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