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房产律师——被继承人去世后承租公房拆迁,拆迁补偿算遗产吗

来源:未知   作者:未知   时间:2021-10-17


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
李某莲、李某秀、李某丽向本院提出诉讼请求:1.请求判令位于北京市丰台区8号房屋由李某莲、李某秀、李某丽按份共有,每人各占三分之一份额,给被告相应房屋折价款;2.请求判令被告协助三原告办理产权变更手续。
事实和理由:原、被告系兄弟姐妹关系,诉争房屋系父亲李父生前与北京市B公司房管科签订《北京市公有住宅租赁合同》,李父系诉争房屋的承租方。李父于2000年10月11日因死亡注销户口,母亲李母于2015年8月17日因死亡注销户口。
双亲过世后,2017年诉争房屋房改,应当时产权方要求,兄妹四人协商一致推举被告为承租人,并以现承租人的名义向产权方购买,购房资金由兄妹四人人均1/4出资购买,之后诉争房屋所发生的一切费用或收益,均由兄妹四人按平均比例负担和所得,诉争房屋自购买之日起至售出所有获得的利益,按照人均1/4分配,原、被告为此签署了《协议书》,之后被告办理购房的相关手续。诉争房屋多年来一直由原告李某秀对外出租打理,所获租金收益扣除各项支出及其母亲在世的医药费,剩余由四人均分,2020年7月20日每人分得5万元。诉争房屋的购房款也从该收益中支付。
2020年7月,被告忽然通知租户,要求将租金给付至被告处,否则将其轰走,导致租户不知所措,且明确告知原告,诉争房屋系自己房产,与原告无关。自此被告与原告彻底撕破脸,意图霸占诉争房产,破坏一直以来的和谐。被告的行为已损害了原告的利益,直接导致之后的租金收益损失。被告有独立的住房,并不在诉争房屋居住。以上,被告的行为违反了《协议书》的约定以及诚实守信原则,破坏了兄妹间的感情,故原告为维护自身合法权益,特诉至法院,望判如所请。
 
被告辩称
李某君辩称,第一,8号房屋系李某君个人所有,李某君与H公司于2017年12月28日签订房屋买卖合同书,购买8号房屋,登记在李某君名下。
第二,原告提供的《协议书》提到的“购买此房的全部资金由四人按平均比例(人均1/4份额)出资购买”与事实不符。上述协议系为办理变更涉案房屋的承租人所签,因当时的承租人李父已去世,需明确继承人。实际购买涉案房屋的出资款系由出租涉案房屋的租金支付,涉案房屋自2014年一直用于出租,所得租金用于母亲日常开销,因原告李某秀为人强势且居住离涉案房屋最近,故涉案房屋出租事宜一直由李某秀代为打理,所以涉案房屋的租金一直是打入李某秀账户,不能认定为四人共同出资购买,亦不能认定该房屋系四人共同共有。且该《协议书》是李某莲、李某秀、李某丽未与李某君商量的情况下提前写好的,是在李某君酒醉的情况下诱其签字,故该《协议书》李某君不认可;
第三,因涉案房屋自2014年一直对外出租,即使2017年12月28日被告购买涉案房屋后,也未将涉案房屋收回,房屋租出的所得利益一直由李某秀代为管理。现李某君主张,自2014年至2017年12月1日期间,因涉案房屋所得租金为李父、李母二人的遗产,要求法定继承;自2017年12月2日起至今的因涉案房屋所得租金归李某君个人所有,要求三原告返还。
综上,李某君本着“家和万事兴”的思想处理家庭内部纠纷,但三原告罔顾亲情,将其诉至法院,请求法院驳回原告的诉讼请求。
卞某述称:同意李某君的意见。
 
本院查明
李父与李母婚后生育三女一子,即李某莲、李某秀、李某丽、李某君。李父原系8号房屋的承租人。李父于2000年10月11日注销户口,李母于2015年8月17日注销户口。
2017年11月3日,李某莲、李某秀、李某君、李某丽签订《协议书》,记载:“(一)原来由父亲李父承租的8号房屋,现同意变更由李某君为承租人,并办理变更承租人相关手续;(二)本房屋变更承租人后,即行由现承租人李某君名义向H公司购买。购买此房屋全部资金由姐弟妹四人按平均比例(人均1/4份额)出资购买······协议人签字:李某君、李某秀、李某丽、李某莲。”李某莲、李某秀、李某丽认可《协议书》,李某君、卞某认为该《协议书》仅为了办理变更承租人手续,且系其醉酒时所签。
2017年12月28日,李某君与H公司签订《房屋买卖合同书》,购买8号房屋,登记在李某君名下,购房款从8号房屋的租金中支出。
2020年7月20日,李某莲、李某秀、李某丽、李某君自行将8号房屋租金分配,各分得5万元。
2020年8月27日,李某君以其名义出租,与承租人签订《房屋租赁合同》,月租金15600元,截至2021年3月11日已收取46800元。
庭审中,各方协商8号房屋的现价值为418.67万元。
 
裁判结果
一、北京市丰台区8号房屋归李某莲、李某秀、李某丽按份共有,每人各占三分之一所有权份额;李某莲、李某秀、李某丽于本判决生效后七日内支付李某君房屋折价款1046675元;李某君收到上述款项后七日内配合李某莲、李某秀、李某丽办理房屋产权变更手续;
二、李某君于本判决生效后七日内分别支付李某莲、李某秀、李某丽自2020年8月27日至2021年2月26日的房屋租金各11700元;
三、驳回李某君的诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
本案中,李某莲、李某秀、李某君、李某丽于2017年11月3日签订的《协议书》,系各方真实意思表示,且不违反相关法律、法规的强制性规定,应为有效协议,各方均应按照《协议书》约定的内容履行。
8号房屋原承租人为李父,李父、李母去世后,经全家决定,同意变更承租人为李某君,以李某君名义购买8号房屋,同时约定涉案房屋的支出及收益均按人均1/4份额负担及所得。根据该《协议书》,8号房屋系李某莲、李某秀、李某丽、李某君按份共有,现李某莲、李某秀、李某丽要求分割房屋,给予李某君房屋折价款的诉讼请求,应予支持。
8号房屋的租金系该房屋收益,2020年7月20日,李某莲、李某秀、李某丽、李某君自行将此前的租金分配,每人分得5万元,2020年8月27日以后,李某君收取的租金应四人平分。
李某君、卞某认为《协议书》仅系为了办理变更承租人手续,且系其醉酒时所签,未提供证据,从而其要求8号房屋归李某君个人所有的请求,不予支持。因2020年7月20日前的房屋租金已进行分割,李某君再行要求分割2014年至2017年12月1日的房屋租金,不予支持。李某君要求自2017年12月2日起至今的房屋租金归李某君个人所有,亦无法支持。





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