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房屋买卖合同中房屋过户后出卖人拒不交付房屋买受人如何维权?

来源:  作者:  时间:2017-08-30 17:25


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、原告诉称

 

  原告姚亮诉称,经房地产经纪公司介绍,被告将其所有的312号房屋出售给原告。原告将全部房款支付完毕,并在2016年4月26日将房屋办理过户登记手续。现原告已取得房屋产权证书,但被告一直不肯交付房屋。现诉至法院请求: 1.要求二被告立即搬出北京市海淀区翠微北里312室的房屋并完成物业交割;2.要求二被告连带给付自2016年4月29日至实际腾退之日止的房屋使用费,按每月7000元计算;3.要求二被告连带支付违约金75万元;4.要求二被告连带退还多收的6万元;5.要求二被告赔付不能入住时在外租房产生的中介费6000元;6.要求二被告赔偿因其不搬房无法办理按揭贷款而造成的损失15万元;7.二被告承担本案诉讼费。

 

  二、被告辩称

 

  被告江华辩称,在签订合同时原告称其要全款买房,合同签订后又要贷款。签字是中介公司强迫签的。出卖房屋时因没有与被告配偶商量,所以其不同意出售房屋。在合同签订时被告患有老年痴呆,没有买卖房屋的能力。双方当时商定的房屋价款是400万元,但在签订合同后又称是360万元。原告在签订合同后称不能全款支付房款,故被告不同意。后被告将原告支付的6万元房款退还给原告了。在中介公司的诱导下,被告于2016年4月26日将房屋过户了,在房屋办理过户时,被告精神意识并不清醒。被告认为该合同违背了其真实意思表示,应属无效。故不同意原告的诉讼请求。

 

  董晴辩称,签订合同时江华称房屋支付要全款,贷款的话就不卖了。但中介公司怕客户不买便要求赶快签约,在签约后得知是贷款买房,江华便称不在出售房屋。中介公司称违约的话会有麻烦,该房屋买卖合同不是被告的真实意思表示,并且存在欺诈行为,故不同意原告的诉讼请求。

 

  三、审理查明

 

  经审理查明,二被告是夫妻关系,该房屋的产权登记人为江华。2016年2月23日,江华(出卖人)与李向阳(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定李向阳购买312室房屋,房屋价款为340万元,房屋的家具及其相关设施作价20万元一并出卖。买受人支付定金,出卖人在收到全部房款后5天内将房屋交付给买受人。逾期交房需要支付违约金。当日,李向阳向江华交纳了定金6万元。2016年3月9日,双方又签订了《补充协议》,约定房屋价款为350万元,网签价格为340万元,定金为30万元。买受人购买该房屋是为孩子上学使用,双方约定如因出卖人的原因导致房屋不能过户,则应承担相应的违约金或损失不少于75万元。双方当日签订了《合同变更申请单》,约定购买人由李向阳变更为姚亮。2016年4月26日,江华与姚亮签订《存量房屋买卖合同》(网签合同),并将房屋登记变更至原告名下,原告支付了其房屋价款355万元,但二被告至今未向原告交付该房屋。原告提供了董晴出具的《配偶(共有权人)同意出售证明》,其上说明该房屋共有权人均同意出售该房屋。董晴称该证明是中介公司欺骗其签名的,但未提供相关证据。

 

  四、北京海淀区人民法院判决

 

  北京市海淀区人民法院经审理后判决:

 

  (1)、江华、董晴于本判决生效后三十日内搬离北京市海淀区翠微北里312室房屋并与姚亮完成物业交割;

 

  (2)、江华、董晴于本判决生效后七日内连带给付姚亮违约金六万元;

 

  (3)、驳回姚亮其他诉讼请求。

 

  五、北京房地产律师靳双权点评

 

  依法成立的合同,受法律保护。江华与李向阳签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《合同变更申请单》以及江华与姚亮签订的《存量房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示,合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定,该合同真实有效。各方当事人均应按照合同约定的义务履行各自的合同义务。根据已查明的事实,双方所签订的《合同变更申请单》中约定了买受人由李向阳变更为姚亮,由姚亮享有合同权利并承担合同义务。除物业交割保证金1万元外,姚亮已经支付给被告全部房屋价款,并且已经将房屋产权登记过户至其名下。现二被告至今未将房屋交付给原告使用,其违反了双方签订的合同中确定的义务。现原告要求二被告将312号房屋腾退给原告的请求,于法有据,合情合理应当予以支持。关于原告所要求的违约金的数额,应当以其所遭受的实际损失为基础来加以确定,其所主张的违约金的数额明显高于其所遭受的实际损失,可以酌情减少。原告所称其因二被告未腾退房屋使原告所遭受的相关中介费及其房屋使用费等相关费用,没有事实与法律依据。被告江华称其在签订合同时患有老年痴呆不具备出卖房屋的相应行为能力,也未经过房屋共有权人的同意,并称该合同存在欺诈,对此二被告并未提供真实有效的证据加以证明,因此不应予以支持。

 

  综上所述,法院的判决是正确的。

 





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