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关于借名购买经济适用房合同效力,法院如何认定?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-01-07 17:18


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  2015年7月,张某诉称,张某与付某系中学同学,付某无购买北京市经济适用房住房资格。2006年11月份,付某以张某的名义购买了北京市朝阳区808号房屋。现房屋于2011年11月8日登记在张某名下。张某于2014年3月份开始偿还贷款。时至今日,付某依然没有购买北京市经济适用房住房资格。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定,《北京市经济适用住房管理办法》(试行)第二条、第五条(一),《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》的第十六条之规定,付某借用张某购买经济适用住房的资格进行购房的行为违反了我国法律、行政法规、司法解释及北京市关于购买经济适用住房的政策性规定,其行为应属无效,同时也侵害了木应山张某享有的合法权益。故张某依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定,请求法院判令:1.确认付某借用张某购买经济适用住房资格的借名买房合同无效;2.确认张某系房屋的所有权人。

  2、被告辩称并反诉

  付某辩称:不同意张某的诉讼请求。第一,本案案由应是借名买房合同纠纷,相关判决书已经对该问题进行明确,只有双方借名买房关系解决后,才能对以后相应问题进行处理,本案案由应为借名买房合同纠纷,由此本案中张某的第二项诉讼请求不应得到支持,因为合同纠纷在没有解决前不能处理产权的问题。第二,张某陈述的相应事实付某不认可,不符合事实的本来面目。第三,张某与付某之间所成立的借名买房合同关系不违反法律规定,依法应为有效。

  付某反诉称:付某与张某均为山东省成武县人,二人系初中、高中同班同学关系。二人大学毕业后,分别被安置在北京不同单位工作,后张某获得北京市户籍,付某因故未能获得落实本市户籍的机会。2006年11月初,二人经协商达成口头协议:付某借用张某的名义,运用付某的人际关系购买涉案房屋,所购房屋归付某所有,付某负责交纳包括所购房屋房款、过户等全部费用,张某配合付某办理所购房屋的产权登记,直至登记至付某名下为止。在张某的配合下,付某于2006年11月10日从张某单位得到审核通过、盖章的《北京市城镇居民购买经济适用房住房家庭和收入核定表》,同日至花乡房产交易中心办理了购房资格的审核、公示等手续。

  2006年11月17日,付某签订了房屋的买卖合同,并交付了首付款39356元,同时在张某的配合下,至建设银行办理了13万元的房屋按揭贷款手续,总计购房款169356元缴纳完毕。相应按揭贷款由付某向建设银行偿还至今。2009年1月22日,付某与北京住总房地产开发有限公司、北京天诺物业有限责任公司办理了房屋交接手续,验收房屋,签署《住宅工程质量分户验收表》,办理装修许可、领取房屋钥匙、缴纳物业费、取暖费等。同日,付某与北京住总房地产开发有限公司、北京住总天麒投资咨询有限责任公司签署《代办产权协议书》,陆续缴纳契税1721元、公积金3443元、制证费40元、测绘费60元、贴花费5元及代办费700元,共计5969元。2009年2月,付某对房屋进行了装修,花费十余万元。同年4月正式入住房屋,并居住至今。上述房屋购买过程中发生的全部材料均为付某持有。

  2013年12月10日,张某谎称欲在河北燕郊购买房屋,提取住房公积金需要房屋产权证书为由,从付某手中骗取房屋产权证及其它购房票据。同时向朝阳法院提出了诉讼,经过审理,法院认定双方存在借名买房关系。付某认为房屋系付某全部出资购买,相应借名行为不违反法律规定,应为有效行为,张某应当协助付某办理产权登记。故此,请求法院判令:1.确认付某借用张某名义购买房屋的借名买房合同有效;2.张某在过户条件成熟时协助付某办理房屋的产权登记,直至登记在付某名下为止。

  二、法院查明

  张某与付某系中学同学,付某无购买北京市经济适用住房资格。2006年,付某以张某的名义购买了房屋,并由付某实际支付了购房首付款。后付某办理了房屋的入住手续,房屋交付后,付某对该房屋进行了装修并一直使用至今。现房屋登记于张某名下,登记时间为2011年11月8日,登记的房屋性质为经济适用房。房屋之按揭贷款一直由付某偿还至2014年2月底,自2014年3月起,房屋之贷款由张某进行偿还。

  2014年,张某以返还原物纠纷为由将付某起诉至法院,要求判令付某返还房屋。法院判决,认为张某与付某存在借名买房关系,应先解决借名买房关系的效力和借名买卖关系所产生的相关权利义务纠纷,而后再解决房屋是否返还问题,据此驳回了张某的诉讼请求。张某不服,上诉至北京市第三中级人民法院,北京市第三中级人民法院判决,以相同理由驳回上诉,维持原判。经询,双方均表示购买房屋并非通过摇号程序取得的购房资格。

  三、法院判决

  1、一审判决

  1)张某与付某就808号房屋的借名买房合同关系有效。

  2)驳回张某的诉讼请求。

  3)驳回付某的其他诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  本案争议的焦点是张某与付某之间的借名买房合同关系的效力。生效判决已经认定张某与付某存在借名买房合同关系。本案的特殊性在于,房屋为经济适用房,属于政策性保障住房,这就涉及到上述借名买房行为的效力问题。政策性保障住房是指国家为保障中低收入城镇居民家庭住房困难提供的政策性住房,主要包括经济适用住房、限价商品房和自住型商品房。

  借名购买该类房屋损害了广大符合购买该类房屋资格家庭的合法权益,认定借名购买经济适用房的合同无效是处理该类纠纷的基本原则;但是,作为政策性保障住房的经济适用房其和国家的相关政策是密不可分的;实际上,北京市关于经济适用房的相关政策以2008年4月11日为界,在政策适用上,前后有着明显差异,原购房合同是2008年4月11日(含)之前签订的,属于“老房”,适用“老政策”。本案中,房屋的购房合同签订在2008年4月11日之前,且并非通过摇号程序取得的购房指标,不违反法律、行政法规的强制性法律规定,亦不存在其他合同无效之情形,法院结合本案实际情况,对双方之间借名买房合同关系的效力认定正确,对本案作出的相应处理,并无不当。





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