林某海、赵某颜向本院提出诉讼请求1.解除双方就买卖位于北京市海淀区一号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.顾某春返还林某海、赵某颜购房款550万元及利息（从2018年6月6日起，至实际付清之日止，以550万元为基数，按中国人民银行贷款利率计算）；4.顾某春双倍返还林某海、赵某颜定金共计200万元.
事实和理由：2018年5月6日，双方签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定顾某春向林某海、赵某颜出售坐落于北京市海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋）。合同签订后，林某海、赵某颜依约共支付定金100万元，并支付购房预付款550万元。2018年6月24日，顾某春向林某海、赵某颜出具《承诺书》，但顾某春未在2018年6月28日18:00前履行承诺。具体理由为：1、顾某春恶意违约，应当承担相应责任。2018年5月30日，林某海、赵某颜付顾某春340万元预付款，用于解除涉案房屋抵押，但顾某春将此项预付款恶意挪作他用，构成欺诈，导致在《承诺书》承诺的期间未完成房屋的解押手续，构成违约。2、林某海、赵某颜依据《承诺书》解除合同的背景具有正当性，且顾某春知晓并认可。2018年6月24日，顾某春出具《承诺书》更深层次的交易背景（合同目的）是林某海、赵某颜子女上小学的需求，林某海、赵某颜在与顾某春交易的过程中多次告诉顾某春，林某海、赵某颜所购房屋是学区房，是为孩子上小学，顾某春也对此表示认可。根据最新的入学意见，自2019年1月1日起将实施多校划片。由于顾某春的原因，导致林某海、赵某颜至今尚未取得涉案房屋不动产权证书，此即林某海、赵某颜要求依据《承诺书》解除合同的正当性。3、之前，顾某春将涉案房屋出卖于上家张某刚，2016年7月5日合同价是850万元，2018年5月6日又将涉案房屋出卖于林某海、赵某颜，合同价是1090万元，在20个月的时间涨了240万元。顾某春肆意违约，导致涉案房屋被查封，是为了获取240万元的利益，由其承担100万元的定金责任，符合民法中的公平原则及市场交易中的风险与利益相一致的原则。4、涉案定金是对违约损失的预估。双方有关定金的约定系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，其数额设定并未显著失衡，也在顾某春的合理预见范围之内，故应当具有法律效力。5、2018年5月6日双方签署房屋买卖合同后，因其房屋有抵押贷款，按照合同约定由其到银行预约还款，由林某海、赵某颜代其还款，并于6月15日之前完成抵押权注销登记，但顾某春在未履行预约还款义务的同时，收受林某海、赵某颜的550万元房屋解押专项款，在其房屋无法进行交易之时，林某海、赵某颜提出要求顾某春退回房屋解押专项款或进行联名监管之合法权利时，顾某春拒绝，非法占用林某海、赵某颜购房款长达半年之久，其涉嫌以房屋买卖合同之名实施非法恶意融资，按照合同约定，林某海、赵某颜追究其违约责任，并追究其刑事诈骗之责任。
被告辩称
顾某春辩称，顾某春不同意林某海、赵某颜的全部诉讼请求，理由是：一、顾某春遵守合同、继续履行合同的意愿贯彻始终且十分明确。首先，顾某春并不存在恶意融资和欺诈行为，顾某春出售房屋时，虽然确有诉讼，但涉诉双方明确同意解除合同，因此不存在继续履行的可能，在此情况下顾某春对外出售房屋并无法律障碍，后案外人张某刚恶意保全房产，但顾某春本人不存在任何欺诈，也没有将房屋出售后再进行融资的行为。林某海和赵某颜在签署房屋买卖合同时即明知房屋存在抵押，并在合同中就解除房屋抵押事宜与顾某春做了约定，其主张顾某春以此方式恶意融资也是纯属主观臆断，并不成立。从法院最终解除了保全措施，以及顾某春偿还贷款、注销抵押登记的行为来看，足以证明顾某春诚意履行合同。
其次，2018年11月顾某春清退了租客，为交付房屋做好了准备，2018年11月27日法院解除了张某刚的保全，并且林某海和赵某颜明确表示要房子之后，顾某春立即办理还款、注销抵押登记、腾房、交房等一系列行为，作出了履行合同的意思表示，2018年12月1日办理交接当天，林某海和律师也到了涉案房屋内进行了查看，非但没有表示不要房子，而是还提出要求顾某春彻底腾空房屋再来办理交接手续，因此顾某春在信赖林某海和赵某颜继续履行合同的情况下，清除房屋内所有家具家电，直到2019年3月12日开庭前，一直准备好交付房屋和继续履行合同。二、林某海和赵某颜解除理由没有合同和法律依据。首先，林某海和赵某颜根据《承诺书》解除合同的基础已然不复存在，《承诺书》确属双方就案外人恶意查封房屋的问题另行签署的协议，但其内容实质上是对双方房屋买卖合同中相应条款的复述，并无超过双方房屋买卖合同约定额外的内容，按照《承诺书》的条款，林某海和赵某颜可在顾某春于2018年6月28日未办理解除房屋抵押时就提出解除合同，但林某海和赵某颜并未在当时行使合同解除权，在此之后也一直主张继续履行合同，直到2019年3月12日本案第二次开庭时才提出解除合同，此时已经距其权利产生的时间将近九个月，距2018年12月初顾某春完成房屋保全解除、抵押注销这一事件点也过去了将近三个月，顾某春已经基于信赖林某海和赵某颜将继续购买房屋的承诺做了大量准备工作，如果再允许林某海和赵某颜解除合同，于法于理都显然不通。
根据合同法规定，法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。顾某春在合同约定的交房时间前后一再催林某海和赵某颜确认是否要房子，林某海和赵某颜也一再作出该等确认，甚至在2018年12月20日第一次开庭时也表示要继续购买房屋，始终未提顾某春未履行《承诺书》和解除合同的理由。其次，双方房屋买卖合同虽然约定解抵押须在2018年6月15日前，后根据《承诺书》延期到2018年6月28日完成，但涉案房屋在2018年5月30日就被保全，房屋出现交易受阻的情况，顾某春出于林某海和赵某颜可能提出解除合同的主张，暂时搁置了解抵押相关手续的办理，因为如果办理解抵押后，林某海和赵某颜一旦提出解除合同的主张，顾某春就没有资金返还林某海和赵某颜的房款。此外，由于距离与林某海和赵某颜约定的2018年12月1日的交房日期还有相当长一段时间，而案外人对房屋的恶意查封尚未解除，即使解除了房屋抵押，顾某春当时既不需要也无法向林某海和赵某颜交付房屋，所以顾某春搁置办理解抵押手续出于当时特殊考虑，具有一定的合理性，同时也兼顾了林某海和赵某颜的利益，顾某春在这一点上向林某海和赵某颜多次进行过解释，得到了后者的默认，因此并不构成违约。
再次，双方签署的房屋买卖合同所指向的标的物是普通的住宅，合同并无将涉案房屋特定化为“学区房”的约定，其后顾某春所作出的《承诺书》也没有指向涉案房屋为“学区房”。尽管在合同中涉案房屋并非特定化为“学区房”，但顾某春无论出于人情角度考虑还是出于继续履行合同诚意的角度，都愿意配合林某海和赵某颜在2018年12月31日前完成过户，以帮助林某海和赵某颜能赶上北京市学区房政策变动的截止期限，但是尽管顾某春一再催促，还是因为林某海和赵某颜拒绝履行合同从而导致2018年12月31日之前未能完成过户登记。林某海和赵某颜将涉案房屋理解为“学区房”是没有合同根据的，即使他们希望买到学区房，那么也是由于自身行为而不是顾某春的行为导致其学区房的需求无法实现。三、林某海和赵某颜擅自解除合同违反信赖原则，是恶意、根本违约。首先，如前所述，林某海和赵某颜在2019年3月12日开庭前从未向顾某春或中介提出解除合同，顾某春基于这种继续履行合同的信赖，做了继续履行合同的相关工作和诸多准备，但林某海和赵某颜在2019年3月12日开庭时变更诉讼请求为解除合同，严重违反了信赖原则。其次，2018年11月27日房屋交易障碍消除之后，顾某春即刻办理了还款、注销抵押登记，合同进入银行面签和过户的关键环节，在中介和顾某春的明确通知后，林某海和赵某颜仍拒绝收房和配合办理相关手续，包括办理面签、缴税和不动产产权转移手续，现在又基于根本不成立的理由提出解除合同，这是对合同基础和诚实信用的严重破坏，已然构成根本违约，应该对合同的无法履行承担全部责任。另外，林某海和赵某颜在此之前一直以缺乏信任基础为由要求法院作出继续履行的判决，现在又变更诉讼请求为解除合同，显然表明其之前继续履行合同的诉讼请求并非其真实意思表示，其实情况是因为房价降低，林某海和赵某颜不愿意以之前价格购买房屋，其所谓缺乏信任的说法也只是一个托词，不过是其诉讼的策略，意图回避在房屋具备交易条件的情况下拖延履行合同和擅自解除合同需要承担的违约责任，这种恶意行为，不但违反了双方房屋买卖合同的约定，也是滥用诉讼权利，浪费司法资源。顾某春虽然未能按照合同约定期限解除房屋抵押构成违约，但在房屋交易障碍消除之前林某海和赵某颜并未提出解除合同的权利，而且当时未到约定的交房和办理其他手续的期限，林某海和赵某颜并没有实际损失，因此应当免除或减少顾某春支付违约金的责任。
顾某春向本院提出反诉请求：1.继续履行2018年5月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.林某海、赵某颜支付剩余房款440万元；3.林某海、赵某颜向顾某春支付以440万元为基数每日日万分之五的违约金，自2018年12月30日起至实际付清剩余房款之日止；4.林某海、赵某颜向顾某春支付以1090万元为基数每日日万分之五的违约金，自2018年12月30日起至实际办理完房屋转移登记之日止。
林某海、赵某颜针对顾某春的反诉辩称，林某海、赵某颜不同意顾某春的全部反诉请求，理由是：顾某春要求继续履行合同没有事实、法律依据，本案是由于顾某春违约造成，其要求支付违约金的相应诉讼请求也没有依据。
本院查明
2018年5月6日，林某海、赵某颜（买受人）与顾某春（出卖人）就涉案房屋经KK经纪有限公司（以下简称KK公司）居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），其中约定：该房屋已经设定抵押，抵押权人招商银行，出卖人应当于2018年6月15日前（以银行实际通知为准）办理完毕抵押权注销登记；该房屋已出租，租赁期限自2017年12月1日至2018年12月1日，出卖人与买受人经协商一致，自本合同约定的交付日至租赁期间届满的房屋收益归买受人所有，除买卖双方另有约定外，出卖人自本合同签订之日起至不动产转移登记办理完毕之日止，不得就该房屋签订新的房屋租赁合同，若出卖人违反上述约定，双方同意按照下列方式处理：自租赁合同签订之日起至实际房屋交接日，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金；经买卖双方协商一致，该房屋成交价为1090万元，此价格为卖方净得价，购房定金100万元，买受人支付定金后如出卖人违约导致合同解除的，出卖人应向买受人双倍返还定金，如买受人违约导致合同解除的，买受人不得要求返还定金；房屋权属及具体状况的承诺：1、出卖人对该房屋享有合法权利。2、该房屋未出售并保证不出售给除本合同买受人以外的其他人。3、该房屋无司法查封或其他限制转让的情形。……如该房屋权属及具体状况与上述承诺不符，导致本合同无法继续履行或买受人无法实现本条约定的合同目的的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并且出卖人还应当承担赔偿责任，赔偿金额为房屋成交价格的30%；出卖人应当在2018年12月1日将该房屋交付给买受人；逾期交房超过三十日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起三日内退还买受人已付全部购房款（含已付贷款部分），并按照房屋成交价格的30%向买受人支付违约金；逾期办理抵押权注销登记违约责任：1、逾期在三十日之内，自约定的抵押权注销登记手续办理期限届满之日起至抵押权注销登记手续实际办理完毕之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋成交价格万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过三十日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价格的30%向买受人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分），买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的应办理完毕抵押权注销登记手续之日起至抵押权注销登记手续实际办理完毕之日止，按日计算向买受人房屋成交价万分之五的违约金，合同继续履行；涉及此次房屋交易中产生的全部税费由买受人承担，因一方当事人不按照约定缴纳相关税费导致本合同无法继续履行的，另一方当事人有权要求解除合同，并有权要求对方支付相当于房屋成交价格30%的违约金；双方同意按照附件1《存量房自有交易资金划转协议》的约定，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。
同日，林某海、赵某颜（乙方）与顾某春（甲方）签署《存量房自有交易资金划转协议》（以下简称《划转协议》），其中约定：双方约定的房屋主体价格为391万元，在此基础上乙方自愿支付甲方699万元作为对甲方房屋装饰、装修、家具家电相关设施的补偿；甲方承诺对交易房屋有完全处分权、房屋无产权纠纷、未被采取查封、冻结等强制措施、未进行除产权证登记信息外的抵押和对外提供担保，乙方知晓并认可甲方的承诺，经甲、乙双方协商一致，由乙方按以下方式将款项划转给甲方：1、定金：100万元，于网签当日由乙方自行支付给甲方。2、首付款（不含定金）800万元，双方协商一致首付款中500万元（以实际房屋银行抵押欠款为准）由乙方直接还款至银行，替甲方解押，剩余首付款在过户前三日内在银行做托管；甲乙双方应于KK公司通知后2日内到指定地点办理贷款面签等贷款手续；甲乙双方共同于乙方贷款获得批准后5日内申请缴税；甲乙双方于缴税完成后29日内但最晚不晚于本协议签订后55日共同向房屋权属转移登记部门申请办理权属转移登记手续；双方协商一致，乙方于缴税完成后2日内替甲方解除银行抵押还款（以实际银行通知为准）。
同日，双方还签署《补充协议》，内容为：“双方就本次交易房屋，乙方只承担契税和房屋无原值1%的个税，如果产生原值有20%的个税，双方解除合同并免责。”
2018年5月9日，双方就涉案房屋办理《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）的网签手续，网签成交价格为391万元。
林某海、赵某颜分别于2018年5月6日、5月9日向顾某春共支付定金100万元，于2018年5月30日、6月5日向顾某春共支付首付款550万元。
2018年6月24日，顾某春出具《承诺书》，内容为：“承诺人于2018年5月6日与林某海、赵某颜签署了《房屋买卖合同》。因房屋所涉房屋产生被其他人查封一事，导致合同无法按照预期时间履行，现承诺如下事宜：1、2018年6月28日18:00之前提供与人民币柒佰伍拾万元等额的房屋抵押担保或者银行保函；且必须完成房屋抵押手续。2、2018年6月28日18:00之前确定×房屋的具体过户完成时间并签署相关补充协议。如承诺人未能完成上述承诺事项，则房屋买受人有权解除合同，并按合同金额的30%，追究承诺人的违约责任。”
另查，案外人张某刚于2017年1月22日因涉案房屋将顾某春、北京HH房产经纪有限公司诉至本院，要求解除双方的房屋买卖合同，并要求顾某春赔偿违约金170万元等。本院于2017年9月作出民事判决，判决解除张某刚与顾某春就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，并判决顾某春赔偿张某刚违约金20万元，返还定金100万元，赔偿中介费损失187000元，同时驳回了张某刚的其他诉讼请求。后张某刚、顾某春均不服提出上诉，后于2019年10月18日作出民事判决，判决确认张某刚与顾某春的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》已于2017年6月20日解除，并判决顾某春返还张某刚定金200万元、赔偿中介费损失187000元，并驳回张某刚的其他诉讼请求和顾某春的全部反诉请求。因顾某春提出上诉，该案正在二审审理中。
在另案中，张某刚于2018年5月28日申请财产保全，本院于2018年5月30日裁定查封涉案房屋。后顾某春提出解除上述保全并提供反担保，本院于2018年11月27日作出民事裁定，裁定解除对涉案房屋的查封并于当日送达北京市不动产登记事务中心。
双方当事人对于解除权存有争议。林某海、赵某颜主张顾某春违反《房屋买卖合同》、《承诺书》的约定，其享有约定和法定解除权。顾某春则主张林某海、赵某颜已丧失解除权。
顾某春向本院提交如下证据：1、2018年12月1日的《物业交验单》。
- 顾某春、林某海、赵某颜及KK公司工作人员的微信群聊天记录，显示已经积极履行催告义务。
裁判结果
一、解除林某海、赵某颜与顾某春于2018年5月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
二、解除林某海、赵某颜与顾某春于2018年5月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（网签合同）；
三、顾某春于本判决生效后十五日内向林某海、赵某颜返还购房款550万元；
四、顾某春于本判决生效后十五日内向林某海、赵某颜双倍返还定金200万元；
五、驳回林某海、赵某颜的其他诉讼请求；
六、驳回顾某春的全部反诉请求。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同受法律保护。本案中，林某海、赵某颜与顾某春就涉案房屋所签署的《房屋买卖合同》、《承诺书》等合同，均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，可以作为确认双方权利义务内容的依据。
结合双方诉辩意见，本案的争议焦点在于林某海、赵某颜的解除权认定。第一，根据双方《房屋买卖合同》的约定内容，顾某春作为出卖人，应当在2018年6月15日前完成涉案房屋的抵押解除手续，且后因涉案房屋被查封事宜，顾某春亦应按其《承诺书》的承诺内容，按期完成担保、抵押及补充协议签署等事宜，但其并未按上述约定期限完成上述事宜，其行为已构成违约，林某海、赵某颜据此取得合同的约定解除权。因满足任一约定或法定条件即可享有解除权，故至于林某海、赵某颜同时是否还享有法定解除权，亦无认定必要。第二，根据法律规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
本案中，根据双方《房屋买卖合同》等合同的约定内容，双方并未约定解除权行使期限，而根据双方提交的证据，顾某春向林某海、赵某颜进行催告的时间为2018年12月，而此时林某海、赵某颜已于2018年7月提起诉讼要求解除合同，其虽在2018年12月20日变更诉讼请求要求继续履行合同，顾某春也同意继续履行合同，但双方对于如何继续履行及违约责任的承担等并未达成一致意见，且根据双方的微信沟通内容，双方在2018年12月20日之前就继续履行合同等内容亦未达成一致，故林某海、赵某颜所享有的合同解除权并未消灭。
因此，现涉案房屋上的抵押、保全等措施虽已解除，双方合同具备继续履行条件，但因林某海、赵某颜所享有的合同解除权并未消灭，其在法庭辩论终结之前变更诉讼请求要求解除合同，符合法律规定，法院予以支持。顾某春要求继续履行合同的反诉请求，法院不予支持，对于顾某春以此为基础要求林某海、赵某颜支付剩余房款及违约金的诉讼请求，法院亦不予支持。
双方合同解除后，顾某春应向林某海、赵某颜返还购房款，但林某海、赵某颜要求支付相应利息，缺乏合同和法律依据，法院不予支持。
根据法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现林某海、赵某颜主张双倍返还定金，符合双方的《房屋买卖合同》及法律规定。
