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北京房产律师——借名购房出名人有义务积极配合房屋过户

来源:未知   作者:未知   时间:2021-06-08


原告诉称
二原告向本院提出诉讼请求:判令李某强协助将位于北京市朝阳区1号房屋产权过户到二原告名下。
事实和理由:二原告系夫妻关系,是李某强的父母。2013年二原告欲购买位于北京市朝阳区1号房屋(以下简称涉案房屋),因年龄的原因,无法获得商业贷款。遂与李某强协商,以李某强的名义购买涉案房屋。2013年10月13日,二原告与李某强双方签订了一份《借名购房协议》,协议约定,涉案房屋由李某强代持,李某强仅是涉案房屋名义上的产权人,真正的产权为二原告。房屋价款、中介费等全部由二原告来支付,二原告有权要求李某强随时配合办理过户手续。
2013年10月13日,李某强与涉案房屋出卖人签订了《房屋买卖合同》,二原告向其支付了第一笔500万元购房款,2017年11月14日、12月5日,二原告向涉案房屋出卖人支付了剩余房款950万。涉案房屋已经于2017年12月5日取得权属证书。双方因生活琐事经常产生矛盾,为防止李某强对涉案房屋进行处分,损害二原告的合法权益,特向贵院提起诉讼,望判如所请。
 
被告辩称
李某强辩称:同意原告的诉讼请求。
王某静述称:我方认为物权登记是具有公示效力的,权属证书是权利人享有该不动产物权的证明,原告提供的关于出资的相关证据,我方认为他只能根据出资主张债务,不影响物权的归属。另外,我方对于王某红名下汇出的1450万元,我方认为资金来源有问题,因为王某红是退休人员,李某强是多个房地产项目的负责人,他是有能力支付购房款的。我方认为原告所举证的借名买房合同是无效的合同,因为李某强和王某静正在进行离婚诉讼,该房产是作为夫妻共同财产要求分割的,原告和李某强为了阻止分割该房产,恶意串通,损害王某静的利益伪造的2013年的这份借名买房协议,我方要求对该协议的形成时间做司法鉴定。
另外,王某红称于2013年9月25日将550万元汇给李某强,李某强用其中的490万支付了购房款,但是在李某强华夏银行的交易记录中,原告汇给李某强的550万备注的是家用,没写购房款,李某强将其中的400万购买了定期,又将其中的130万购买了理财,之后在10月13日李某强将自己的另外一个账户内转入320多万元,将其中的290万元转给了李某文,备注为购房款。在银行卡中,李某强自己给自己先后转入了250多万,李某强将其中的200万转给了李某文,我方认为李某强在结婚前支付的500万元是李某强自己的并不是其母亲打给他的。从买房人出具的2017年11月14日和收据和购房款交付同意书中,也可以看出王某红是代李某强支付的,证明买房人是李某强。
 
本院查明
二原告系夫妻关系,李某强系二原告之子。李某强与王某静系夫妻关系,双方于2016年5月28日登记结婚。2017年11月,王某静以离婚为由将李某强诉至本院,现该案正在审理过程中。
2013年8月31日,李某生(乙方、买方)与案外人李某文(甲方、卖方)、S公司(丙方、居间方)签订《买卖定金协议》,约定乙方向甲方购买涉案房屋,房屋建筑面积264.96平方米,房屋成交价为1400万,乙方贷款购房该房屋。乙方在甲方签字回传定金协议的当日,将购房定金10万元交给S公司。双方签订房屋买卖合同后,该定金自动转为购房款。在该协议抬头乙方处有李某生签字,协议落乙方处有李某生、李某强签字。李某强及王某静认可该协议真实性。
2013年8月31日,原告提交《房地产经纪服务协议书》一份,证明其为出售涉案房屋,与S公司签订了居间服务合同。该协议抬头委托人(甲方)为:李某生/李某强,受托人(乙方)为:S公司。协议落款甲方处签字为:李某生。李某强认可该协议真实性,王某静不认可该协议真实性,并提交光盘一张,其中载有该协议电子版,欲证明其所提交的电子版与二原告提交的《房地产经纪服务协议书》不一致。二原告及李某强不认可该证据的真实性,认为电子版的协议中没有双方签字,协议应当以双方签字盖章版为准。
2013年10月13日,李某强(买受人)与案外人李某文(出卖人)签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定出卖人将涉案房屋出售给买受人,建筑面积264.96平方米。经买卖双方协商一致,该房屋成交价格为1400万元。买受人向华夏银行申办抵押贷款,拟贷款金额为人民币600万元。李某强及王某静认可该合同的真实性。
2013年10月13日,二原告(甲方)与李某强(乙方)签订《借名购房协议》,约定,甲方夫妻因年龄所限不能用自己的名义购买房屋,经乙方同意甲方用乙方的名义购房。甲乙双方基于客观真实情况共同作出以下约定:2013年10月13日,甲方以乙方名义购买位于北京市朝阳区1号的商品房一套,房屋建筑面积264.96平方米,总价款合计人民币1400万元。关于所购房屋权属约定如下:甲方以乙方名义所购房屋的所有权归甲方所有。乙方无偿代甲方持有所购房屋。购房首付款、按揭房款、中介费等所有因所购房屋产生的款项均由甲方承担,以上所有交款凭据均由甲方保管。
关于所购房屋的使用约定:甲方享有对所购房屋全权占有、使用、收益及处分的权利。因甲方实际占有并使用该房屋,乙方不得做影响甲方正常使用的行为,在甲方使用过程中,涉及须乙方出面签名等事项应给予配合。乙方及其未来的配偶不得对该房屋主张任何权益,更不得作为遗产发生继承关系。乙方负责将本协议购房事宜告知乙方的所有利害关系人。因甲方为该房屋的所有权人及使用人,作为代理人的乙方和名义上的产权人,在任何情况下不得对该房屋进行占有、破坏、转卖、出租、抵押及赠与等行为,乙方以上行为均无效,造成甲方损失的应当承担相应责任。......自签订协议之日起表示甲乙双方自愿同意达成协议内容,并履行协议义务至房产证有机会过户至甲方名下之日止。李某强认可该协议的真实性。王某静不认可该协议的真实性,认为该协议系倒签。
另查,李某强曾以房屋买卖合同纠纷为由将王某明诉至本院,要求自2014年4月4日起解除就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》并要求返还房款价款、赔偿经济损失等,理由为在办理网签时得知涉案房屋为“商业综合”而非其想要购买的“住宅”,房管局登记的房屋性质与双方约定不一致。本院于2014年5月15日作出民事判决书,判决驳回了李某强的全部诉讼请求。该判决书已生效。
后,2014年6月李某强再次以房屋买卖合同纠纷为由将王某明诉至本院,要求撤销双方就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》,并要求返还已支付的购房款。本院于2014年7月作出民事判决书,判决撤销李某强与王某明就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》(及附件、补充协议),李某文于判决书生效后七日内返还李某强已付房屋价款五百万元。判决后,王某明提起上诉。2015年3月20日,北京市第三中级人民法院作出民事判决书,判决撤销北京市朝阳区人民法院民事判决书,驳回李某强的全部诉讼请求。判决作出后,李某强向北京市高级人民法院申请再审。2015年8月20日,北京市高级人民法院作出民事裁定书,裁定驳回李某强的再审申请。
后,李某文以房屋买卖合同纠纷为由将李某强诉至本院,要求继续履行就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》、办理涉案房屋的产权登记转移手续并要求李某强支付剩余购房款及违约金。李某强提出反诉要求王某明承担税费增加金额。该案在审理过程中,双方调解。2016年12月12日,本院作出民事调解书,继续履行双方就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》,并将房屋总价款由1400万元变更为1450万元。
涉案房屋于2017年12月5日登记在李某强名下。
经询,各方均认可涉案房屋购房后,自交付至今没有人居住,亦认可涉案房屋由二原告进行装修,李某强及王某静未参与涉案房屋的装修事宜(包括装修出资、装修方案、找装修人员)。
 
裁判结果
被告李某强于本判决生效之日起七日内协助将位于北京市朝阳区1号房屋过户登记至原告李某生、原告王某红名下。
 
律师点评
本案中,王某静虽不认可《借名购房协议》的真实性,主张该协议系原、被告事后补签,但其未提交相反证据予以佐证,法院对王某静的该项主张不予采信。故法院对原、被告签订的《借名购房协议》的真实性予以确认。
就《北京市存量房屋买卖合同》签订时间:李某强与王某静于2016年5月28日登记结婚,李某强与案外人李某文于2013年10月13日签订《北京市存量房屋买卖合同》,该时间早于李某强与王某静登记结婚的时间。
就购房款的支付情况:1、涉案房屋第一笔定金10万元由李某生支付。2、2013年9月25日,王某红向李某强支付550万,李某强出具的收据中载明该款项系王某红支付的涉案房屋购房款,王某静虽不认可该收据的真实性,但其未提交相应反证,法院对王某静该项主张不予采信。二原告、李某强均认可李某强2013年10月14日、2013年10月29日向李某文支付的290万元、200万元实际系由王某红出资,法院不持异议。3、根据二原告提交的银行交易明细,剩余购房款950万元均由王某红支付。被告虽主张该950万元来源于李某强,但其并未提交相应证据,对其该项主张不予采信。
王某静主张李某强曾向王某红打款,但二原告及李某强对2017年11月13日转款的151万元及2017年11月30日的转款650万元均作出了合理解释;王某静主张2018年以后李某强向王某红的转款系偿还涉案房屋购房款,但其未就李某强与王某红之间存在借款关系进行举证,不予采信。
就涉案房屋的实际管理及使用情况,二原告实际负责了涉案房屋的装修事宜,包括装修款出资、装修方案确定等。被告及王某静均其未实际管理、使用涉案房屋,亦未参与涉案房屋的装修事宜(包括装修出资、装修方案、找装修人员)。
现综合本案查明的合同签订情况、购房款出资情况以及对涉案房屋的实际管理及使用情况来看,法院认定二原告与李某强之间就涉案房屋确系存在借名买卖关系。现二原告依据《借名购房协议》的约定要求李某强协助将涉案房屋所有权变更至二原告名下,予以支持。
 





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