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北京房产律师——父母因无法贷款借子女名义买房的,是借名购房吗

来源:未知   作者:未知   时间:2021-06-08


原告诉称
二原告向本院提出诉讼请求:1、请求依法确认二原告与王某强2002年9月19日签订的协议书合法有效;2、请求判令王某强配合二原告办理位于北京市朝阳区1号房屋的过户手续,将该房屋过户至二原告名下。
事实和理由:二原告系夫妻关系,王某强系二原告之子。2002年3月,李某丽承租的单位简易楼拆迁,获得相应的拆迁款和申购一套经济适用房的指标,补贴面积标准为120平方米,最高总价标准在48万元以内。二原告欲购买位于北京市朝阳区1号的房屋(简称诉争房屋)。但由于二原告年龄过大,不能申请银行贷款,故与王某强协商,约定以其名义购买诉争房屋,并申请银行贷款。后二原告以王某强的名义与J公司签订购房合同,房屋价款为463752元。二原告支付了263752元购房款,剩余20万元以王某强名义申请银行贷款。
二原告与王某强约定,二原告为该房屋的真实产权人,该房屋的所有权和使用权都归二原告所有,王某强不得在未征得二原告同意的基础上擅自出租、出售该房屋,该房屋的购房款由二原告承担。现诉争房屋的银行贷款已经提前还清,该房屋产权证已经发放,二原告多次找王某强协商办理过户事宜,但其均以各种理由推脱。
张某红在2005年与王某强结婚,在二人婚姻存续期间,王某强和张某红办理了公证,约定将王某强名下的所有财产都归张某红所有。但诉争房屋是二原告的唯一住房,二原告的全部积蓄也都用来购买诉争房屋。二原告无奈诉至法院,依法维护自己的合法权益。
 
被告辩称
王某强辩称,诉争房屋不是我故意不办理过户,而是因为现在北京市办理房屋过户的费用比较高,而我父母只有我一个孩子,我认为这个房屋就是我的。认可二原告所说购买诉争房屋的出资情况。2002年我父母楼房拆迁,获得经济适用房购房指标,我2002年8月大学毕业,当时就用我的名义购买的诉争房屋,钱都是我父母出的,贷款是在2009年还清的,期间我还过一两期的贷款。2009年还贷款的时候还剩18万多,当时因为我和张某红要买另外一套房屋,所以二原告给了我们23万元,把这个贷款还清了,以便我们继续办理贷款。
张某红述称,不同意二原告的诉讼请求。二原告所说的借名买房我方不认可,现在我方是诉争房屋的实际产权人,我方与二原告无合同和借贷的法律关系。如果存在二原告所说的借名买房关系,也是二原告和王某强串通损害我方合法权益。即使借名的协议成立,二原告的起诉也超过了诉讼时效。即使协议书真实有效,二原告也不能依据该协议书的约定确定诉争房屋所有权的归属。
 
本院查明
二原告系夫妻关系,王某强系二人婚生子。王某强与张某红于2005年2月1日登记结婚,后因感情不和于2018年1月20日经本院判决离婚。
位于北京市朝阳区1号房屋(以下简称诉争房屋)于2006年6月1日登记至王某强名下,该房屋系经济适用住房。2003年6月30日,王某强与J公司签订《商品房买卖合同》,购买了诉争房屋,合同约定房屋建筑面积122.8平方米,价款金额466640元,其中首付96640元。后王某强于2004年6月27日与J公司又签订《协议》一份,约定诉争房屋的总房款为463752元,王某强支付首付款263752元,余款20万元由王某强申请公积金贷款。该房屋贷款于2010年5月6日全部还清。
对有争议的证据和事实,本院认定如下:
二原告和王某强均称诉争房屋的经济适用住房购房指标系李某丽的,在购买时为了取得贷款资格,以王某强的名义签订购房合同并申请贷款,但房屋的购房款均是二原告支付,双方曾协商约定二原告为诉争房屋的真实产权人,该房屋的所有权和使用权都归二原告所有;王某强称诉争房屋一直未办理过户的原因是办理过户的费用较高,而二原告只有其一个孩子,其认为诉争房屋就是其的。张某红对此不认可,称其和王某强婚姻存续期间曾签订“夫妻财产协议书”,约定诉争房屋属于其个人所有,王某强协助其办理诉争房屋的夫妻更名登记手续,该“夫妻财产协议书”经过北京市公证处的公证,故其是诉争房屋的实际产权人。
诉讼中,本院依法调取了诉争房屋的登记档案,其中的“北京市重点工程和危改区被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表”显示,申请人为王某强,其工作单位为B公司,补贴面积120㎡,现住房建筑面积48㎡(全家三代人同居),现住房地址北京市海淀区市政三处简易楼,重点工程拆迁(首体南路道路改扩建工程),该审核表有王某强所在街道办事处在2002年9月26日的盖章,并注明可购买最高总价标准48万元以内(含)的经济适用住房。
二原告认为该审核表能够与二原告提交的其他证据相互印证,证明诉争房屋来源于原告房屋因重点工程拆迁安置所得。张某红认为审核表的申请人只有王某强一人,房屋的所有权证登记为私产,即使诉争房屋与原告被拆迁的房屋有关联,也不能证明二原告与王某强之间存在借名买房的法律关系。
张某红提交其与王某强离婚案件的民事判决书,以证明在其和王某强2012年购买位于朝阳区的房屋之前,其和王某强一直在诉争房屋内居住,之后也一直在诉争房屋内居住,直至双方感情出现问题分居。二原告对张某红该证据的证明目的不认可。
 
裁判结果
驳回原告李某丽、王某军的全部诉讼请求。
 
律师点评
根据查明的事实,本案双方当事人争议的焦点为二原告与王某强之间是否存在关于二原告借用王某强名义购买诉争房屋的法律关系。根据民事诉讼法的规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。
本案中,二原告主张其与王某强之间存在借用王某强名义购买诉争房屋的合同关系,其应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。从二原告提交的证据来看,其提交的与王某强之间的“协议书”只有复印件,无法与原件核对,故该证据不能单独作为认定案件事实的依据;二原告提交的诉争房屋相关的买卖合同、房屋所有权证、贷款合同、还贷证明等其他证据虽然能够证明其持有诉争房屋此类权属证明的原件,但基于其与王某强之间的身份关系以及本案起诉时间晚于张某红起诉王某强离婚案件的事实,无法排除该组证据系其在王某强与张某红感情出现裂痕并诉至法院要求离婚的情况下从王某强处所取得的可能性,故以该组证据无法认定二原告所主张的事实成立。
结合二原告提交的退休证、王某强的毕业证书、北京市政建设集团有限责任公司第三工程处出具的“证明”等证据,这些证据无法直接认定诉争房屋系来源于李某丽拆迁安置所得,亦无法直接证明其所主张的借名买房合同的成立。
综上,二原告的举证不足以证明其所主张的与王某强之间存在借名购买诉争房屋的合同的事实,对其有关诉讼请求不予支持。如其就诉争房屋的出资问题与王某强之间存在相应的争议,可另行解决。
 





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