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房产律师——借名购买经济适用房能否要求强制过户

来源:未知  作者:admin  时间:2021-06-09 18:13


原告诉称
原告张父、张母诉称:两原告系夫妻关系,被告为两原告的亲生女儿。2004年原告打算购买一号房屋,该房屋的性质属经济适用房。在购买该房屋时,两原告已具备购买经济适用房的资格,但由于客观原因无法及时购买。基于这种亲情关系,原告信任了被告,就把写有被告名字的审核表交到了开发商的手中。购房款31万余元、印花税、契税、公共维修基金等费用均是原告出资,被告没有出一分钱,后续房屋装修、购买家具家电也是全部由原告出资。
原告自2005年入住房屋至今。2010年6月被告趁原告家中无人将诉争房屋购买合同偷走,并以房产证丢失为由到石景山房屋管理局办理了挂失手续,从这天起被告开始为争夺房产做准备。
原告基于亲情关系,出于对被告的信任借其名义购买了涉案房屋。而被告现在不仅反悔,反而通过暴力和诉讼的方法要求父母腾房。被告的行为不仅违反了诚实信用原则,也违反了社会的公序良俗原则,被告不诚信行为给原告造成了巨大的经济损失。故诉至法院。
诉讼请求:1、请求依法确认两原告目前与被告达成的借被告名义购买的石景山区一号房屋的口头协议无效;2、请求判令被告返还原告所支付的购房款317739元;3、请求依法判令被告赔偿两原告经济损失2542367元。
 
被告辩称
被告张某文辩称:不同意原告的诉讼请求。原、被告不存在借名买房,购房款及契税、印花税等费用均由被告出资。原告要求经济损失既没有事实根据也没有法律依据。因此不同意原告的诉讼请求。同时,原告行为严重侵犯了被告作为房屋所有权人合法权益,故要求原告立即腾退房屋,并支付2010年9月起非法占有该房屋以来的房屋使用费。
不存在客观原因。补办房产证是原告张母把名下房屋卖了,因为张父与王某军想偷着把房屋过户,让被告补房产证,房产证一直放在房子里面。2011年12月两原告起诉被告要求房屋确权及过户,法院判决被告是房屋所有权人。综上,不同意原告的诉讼请求。
 
本院查明
经审理查明:张父、张母系夫妻关系,张某文系张父、张母之女。
座落于北京市石景山区一号房屋(诉争房屋)所有权证书上登记的房屋所有权人为张某文。该房屋系经济适用房,建筑面积90.08平方米。张某文于2004年4月10日与开发商签订关于该房屋的《商品房买卖合同》,2005年3月14日,张某文取得该房屋的契税完税凭证,2005年4月29日取得产权证。2010年12月21日张某文通过补办方式取得所有权证。
诉争房屋在2005年初交付使用后,由张父、张母装修后居住使用至今。
张父、张母提供产权证、购房款发票2张。北京市住宅公共维修基金专用收据1张、数额为5元的印花税发票1张、数额为4766元的契税完税发票1张、数额为3774元的国有土地有偿使用费专用收据1张,以证明诉争房屋系原告出资购买。张某文称,购房款由其出资,分两次现金付清,并称其将购房发票、产权证放在原告居住的诉争房屋的卧室内,后被张父拿走。
张某文提供装修合同及预算书,装修订金、首付款、尾款票据,家具购买合同,物业费、供暖费、燃气费、生活垃圾清运费发票若干及抽油烟机、灶具、热水器购物发票,以证明诉争房屋装修款、购置家具均系张某文出资。张父、张母称,张某文趁家中无人,将上述证据拿走。
另查:原告提供录音证据,录音中张某文承认,张父、张母借用张某文名义购买诉争房屋,诉争房屋购房款、装修款均系张父、张母出资。张某文对录音证据的真实性不予认可,不认可与原告对话的是其本人,提出对录音证据进行鉴定,但未向鉴定机构缴纳鉴定费,亦未提供相关反证证明录音证据系伪造。
另,双方曾有诉讼,法院认定现诉争房屋虽然登记在张某文名下,但张父、张母目前无其他住房,并一直居住在诉争房屋内,且二人均已年逾古稀,现不具备腾房及支付房屋使用费条件,驳回张某文的诉讼请求。张某文不服一审判决提起上诉,二审法院维持了一审判决。
2011年,张父、张母诉至本院,要求判令诉争房屋为其所有,张某文配合办理房屋产权过户手续。本院作出民事判决书,认为房屋所有权证系所有权人对登记于其名下的房屋享有权利的凭证。经济适用住房是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房,是具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。相对于商品房而言,经济适用房的购买必须符合相应的规定,同时在经济适用住房转让方面,政府亦有明确的政策性规定。
诉争房屋性质系经济适用住房,登记在张某文名下。张某文理应享有与公示状态即作为房屋所有权人相应的权利。结合双方提供的证据及付款情况,即便原告与被告就借名买房一事存在口头协议。又因经济适用房过户涉及购买人资格审查、政府回购等行政审批。故,关于二原告要求确认诉争房屋所有权、并办理房屋产权过户手续的主张,本院难以支持。如协议最终未被履行,原告可采取其他途径主张权利。判决驳回了张父、张母的全部诉讼请求。该判决现已生效。
另,经原告张父、张母申请,评估,北京市石景山区一号房屋现价值252.65万元。
 
裁判结果
一、张某文于本判决生效后十五日内返还张父、张母购房款三十一万七千七百三十九元;
二、张某文于本判决生效后十五日内赔偿张父、张母经济损失九十万元;
三、驳回张父、张母的其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
借名买房系指以他人(符合购买条件的人)名义购买经济适用房等政府限制购买的房产,名义买房人和实际买房人签订合同,约定实际买房人以符合政府规定条件的人的名义买房,等到政府允许转让时再将房产过户到实际买房人名下。本案中,在录音证据中,被告张某文承认购房款项均由原告张父、张母出资,双方是借名买房。虽然张某文对录音证据真实性不予认可,但未缴纳鉴定费用,亦未提供相关反证。结合购买房屋主要票据,如购房发票、公共维修基金票据、契税完税发票、国有土地有偿使用费专用收据由原告张父、张母持有,法院可以认定,诉争房屋购房款为原告张父、张母出资。故对原告要求返还购房款317739元的诉讼请求,法院予以支持。
关于原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求,张某文在取得经济适用房资格后,由原告张父、张母实际购买和使用诉争房屋,双方就诉争房屋系事实上的借名购房。因诉争房屋系经济适用房,而经济适用房是政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。该种借名购买经济适用房的行为属于用合法形式掩盖非法目的,属于违反《民法通则》第五十八条及《合同法》第五十二条规定的情形,故原、被告之间借名买房协议无效。基于房地产市场状况和实际使用情况,借名买房协议无效后会给张父、张母产生一定信赖利益损失,张父、张母在明知诉争房屋系经济适用房的情况下,违反国家政策,借名购买,存在一定过错,故张父、张母要求按照房屋现值的数额予以赔偿缺乏相应依据,法院根据本案现有事实及考虑到张父、张母已居住房屋多年,对相应损失予以酌定。





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