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北京房产律师——借名所购房屋实际产权归借名人还是出名人

来源:未知   作者:未知   时间:2021-06-09


原告诉称
李某森、王某红向本院提出如下诉讼请求:依法判令被告协助配合原告办理位于北京市昌平区1室房屋的过户变更登记手续。
事实与理由:2003年10月7日,原告借用被告李某丽的名义与J公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》,协议约定原告以李某丽的名义购买位于北京市昌平区1号房屋,建筑面积93.76平方米,总价款为人民币290656元,付款方式为按揭贷款的方式,其中首付款为60656元,贷款23万元,贷款年限20年。2003年10月16日,原告以李某丽的名义与中国工商银行签订《个人购房借款合同》,贷款期限自2003年10月17日至2023年10月17日。2003年10月17日起第一期还款,每个月17号还款,每期还款额约1522.99元。
自签订购房合同及借款合同后,原告依约交纳了首付款,并自2003年10月17日起开始偿还银行贷款,并于2010年12月8日,提前偿还了所有银行贷款,并解除涉案房屋抵押登记。由于当时贷款政策的限制,原告当年已55岁,无法办理按揭贷款,原告只能借用被告的名义来办理贷款手续,办理完毕后,原告依约一直偿还着银行贷款,直至清偿完毕。而且涉案房屋自2003年10月份交房之日起也一直由原告和爱人居住,并直至今日,此外,原告当时不仅偿还贷款,还花费近4万元进行了装修。
原告有三个女儿,当时被告与两姐姐均未成家,也是原告为其找工作。被告成家后,也拥有自己的住房,从未对涉案房屋提出任何异议。直到2018年原告为了偿还在老家购房时欠下的债务而准备把涉案房屋出租来偿还债务时,开始被告还同意此事,但是几天后,于2018年9月14日,原告通知被告等三个女儿帮忙搬东西时,被告表示不同意原告出租,也不同意原告出售。
根据我国《合同法》的相关规定,原告借用被告的名义办理银行按揭贷款购买涉案房屋,双方之间形成借名买房的合同关系,原告支付了首付款以及所有银行贷款,并且房屋也是一直由原告居住使用,原告是涉案房屋的所有权人,原告有权依据双方之间形成的合同关系要求被告配合办理涉案房屋过户变更登记手续。原告作为被告亲生父亲,本不愿父女对簿公堂,但是无奈,被告作为子女非但不尽赡养义务,还企图仗着以被告的名义办理的购房贷款,进行要挟,不予配合办理过户变更登记手续,企图霸占原告的房产的行为,已严重侵害了原告的合法权益,现原告为维护自身合法权益,依法起诉至贵院,恳请法院依法查明本案事实,支持原告的诉讼请求。
 
被告辩称
李某丽辩称:不同意原告的诉讼请求。原告所述与客观事实不符。
首先,2003年北京市没有买房的限购政策,2003年原告也有稳定的工作,且年龄不到六十,具备贷款条件,原告说受政策限制借名买房没有事实依据。原、被告不存在借名买房关系,涉案房屋是李某森、王某红及长女李某红,次女李某颖、三女李某丽共同出资购买,首付款是全体家庭成员凑5万元,李某丽借款1万元,该住房属于家庭共同财产,该房屋登记在李某丽名下,是全体家庭成员同意的,房子也是全体家庭成员居住。
李某红1996年大学毕业参加工作,工资收入给父母保管支配,李某颖2001年大学毕业,北京工作,工作收入由父母保管,李某丽1998年毕业,1999年工作,收入由父母保管,因此支出的首付款是家庭共同财产,房产应是家庭共同共有。居住情况,2005年李某颖结婚搬离,2008年李某红结婚搬离,2015年李某丽搬离,2016年李某森搬离,目前房屋由王某红居住,属于王某红唯一住房。该房屋2003年购买后,每月1522.99元月供,购买该房屋后,三个女儿被父母要求每月向家里交纳伍佰元。2018年9月19日,李某森以所有权确认纠纷向昌平法院起诉,要求李某丽将涉案房屋过户给李某森,法院开庭前,了解案件情况,李某森撤诉。
综上,本案房屋属于共同财产,李某红、李某颖属于必须参加诉讼的诉讼当事人,法院应该通知其参加诉讼。在两个利害关系人没有参加诉讼的情况下,对本案事实有影响。
 
本院查明
李某森与王某红系夫妻关系,婚后育有三女,长女李某红、次女李某颖、幺女李某丽。
2003年10月7日,J公司(出卖人)与李某丽(买受人)签订《商品房买卖合同》,约定购买北京市昌平区1号房屋(以下简称诉争房屋),房屋总价款为290656元,付款方式为按揭贷款,首付款60656元,贷款23万元。关于首付款的构成,王某红陈述,购买房屋时三个女儿均没有结婚,都在家里住,三个女儿都有出钱,李某红、李某颖各出了1万多,李某丽出了5、6千,后来又借了1万,首付款是全家凑的。李某丽亦认可上述出资情况。
2003年10月16日,李某丽(借款人)、中国工商银行北京市昌平支行(贷款人)与J公司(保证人)签订《个人购房借款合同》,约定,贷款金额为23万元,贷款用途为购买座落于北京市昌平区1号的住房;贷款期限为20年,自2003年10月17日起至2023年10月17日止。贷款由李某森偿还,并于2010年12月8日偿还完毕。
2004年8月30日,诉争房屋所有权登记在李某丽名下。关于居住情况,诉争房屋办理入住后,李某森、王某红及其三个女儿共同居住,三个女儿出嫁后搬离诉争房屋。李某丽于2015年搬离诉争房屋。
现李某森、王某红持有房屋产权证、购房发票、个人借款合同等原件。另查,李某森、王某红均不具备北京市购房资格。
 
裁判结果
驳回李某森、王某红的全部诉讼请求。
 
律师点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案的争议焦点在于李某森、王某红与李某丽之间是否形成借名买房合同关系。借名买房约定的形式既可以为书面约定,也可以为口头约定,认定存在口头约定应当综合以下四点进行判断:房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。本案中,从房屋的首付款及居住情况来看,并不符合借名买房的构成要件,李某森、王某红现有证据不足以证明其与李某丽之间形成借名买房合同关系,故李某森、王某红的诉讼请求,无事实及法律依据,不予支持。





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