为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。
(一)案件事实
1、原告李少军诉称：李少军于2003年3月6日将自己位于北京市通州区某号院房屋出售给龚亮，经北京市通州区人民法院（2013）通民初字第8101号民事判决书确认双方买卖合同无效，后龚亮不服提起上诉又撤回。现房屋所在地正在进行拆迁，涉诉房屋被龚亮及第三人居住使用，诉争房屋的拆迁工作无法进行，现李少军将龚亮及第三人诉至法院，请求法院判令：龚亮及第三人将诉争房屋腾退。
2、被告龚亮辩称：龚亮不同意原告的诉讼请求，被告不应该是我，被告应该是张建。诉争房屋龚亮只是作为名义上的购买人签订的买卖合同，实际购买人是张建，钱也是张建出的，也是张建一直在那里居住。
3、第三人张建辩称：房屋可以腾退，但是得让我有个住处，如果原告愿意把他的两居室给我，我 现在就可以腾退。买房一直是张山经手的，我只是在那里居住。
4、经审理查明：李少军系新河农民，龚亮系麦庄村农民。2003年3月6日，李少军与龚亮签订《买卖房屋协议》，将诉争房屋卖给龚亮。约定：新河村李少军有正方六间以3万元出售给麦庄村龚亮（需房产），现金付清。龚亮履行了支付购房款的义务，李少军将房屋交付给了龚亮。上述房屋现由张建实际居住使用。
2013年5月8日，李少军起诉要求确认其与龚亮2003年3月6日签订的《房屋买卖协议》无效，并判令龚亮将诉争房屋腾退（案号为（2013）通民初字第08206号）。龚亮称，2003年其在购得诉争房屋后，进行了装修，且诉争房屋由其外甥张建居住使用。张建出庭作证称上述房屋确系由其一直居住使用。并解释自己城里的房子拆迁，无地方居住就住在了诉争房屋。法院判决李少军与龚亮签订的《房屋买卖协议书》无效，考虑到腾退涉及到案外人张建的利益，为了保障张建的诉讼权利，驳回了李少军要求龚亮腾退房屋的诉讼请求。
龚亮不服判决提起上诉，后达成《案外调解协议书》，约定：“一、房屋重置成新价全部归龚亮，区位补偿款的70%归龚亮，另外支付1万元的搬家损失补助，其他的费用归李少军；二、李少军签订拆迁协议当时，龚亮协助配合到拆迁办办理相关手续，并于当日将2号院钥匙交给李少军，同时，李少军将1万元的搬家损失补偿费给付龚亮；三、李少军于收到拆迁款次日起一周内，将房屋重置成新价款，区位补偿款的70%，一次性支付给龚亮，龚亮放弃其他补偿款、补助款；四、因龚亮未按第二条规定交付钥匙，给李少军造成的损失承担赔偿责任（赔偿标准：扣除1万元的搬家损失补助费）；五、如李少军未按规定的时间支付第三条款项，另外加付20%的违约金给龚亮；六、诉争房屋的拆迁纠纷，双方再无其他争议。”龚亮随后撤回上诉。
（二）审理过程
李少军称由于龚亮未履行《案外调解协议书》的义务，其亦不在履行，要求本院依法进行处理。龚亮及张建均辩称诉争房屋实际购买人系张建，张建的弟弟张山称是其是帮助张建以3万元购买的诉争房屋。李少军称张山与张建系兄弟关系，证言不可信。法院向介绍人栾德江进行核实，栾德江称自己只是界山人，不清楚出资。龚亮、张建未提供其他证据证明诉争房屋实际购买人系张建。
另查，诉争房屋将面临拆迁，已经被估值。
本案审理过程中，法院向龚亮释明，如本院认定房屋购买人系其本人，其可以在本案中提出反诉，要求李少军返还其购房款，并可以就地上物补偿及信赖利益损失问题在本案中一并解决，龚亮坚持认为诉争房屋实际购买人系张建，应当由张建对上述问题提出主张。张建称，不要求本院在本案中就上述问题一并解决。
上述事实，有民事判决书及案件开庭笔录、《案外调解协议书》、北京市集体土地住宅房屋估价结果通知单、北京歌华通州CTV用户收看证及双方当事人陈述等证据在案佐证。
（三）法院观点
诉争房屋的购买者为龚亮。
李少军与龚亮签订的《房屋买卖协议书》业已被本院确认无效，龚亮、张建应腾退房屋。关于协议无效后所涉及的购房款返还、地上物补偿、信赖利益损失等问题，因龚亮虽经释明但并未在本案中提出相应的反诉请求，故本院对此不予处理。
（四）判决结果
龚亮龚亮、第三人张建将北京市通州区台湖镇新河村二号院内的房屋腾退并交付给原告李少军，于判决生效之日起十五日内执行清。
安居房地产网靳双权律师点评：
1、《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效。
（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（3）以合法形式掩盖非法目的；
（4）损害社会公共利益；
（5）违反、规的强制性规定。
根据上述第五款，违反法律、行政法规的强制性规定的行为无效。农村房屋买卖涉及到宅基地买卖，宅基地买卖系我国法律、法规所禁止的。本案中，李少军与龚亮签订的《房屋买卖协议书》涉及到智宅基地买卖。因此被协议被法院确认无效是正确的。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
2、本案中，关于诉争房屋实际出资购买人问题。龚亮及张建均称张建系诉争房屋实际出资购买人，而在（2013）通民初字第08206号案件审理过程中，龚亮一直认可诉争房屋系由其出资购买，其陈述是前后矛盾的。张建作为（2013）通民初字第08206号案件证人，亦未提出诉争房屋实际系由其出资购买。张山作为证人称诉争房屋系张建实际购买，但是其实龚亮的外甥、张建的弟弟，其证言并无其他证据佐证。而且，龚亮、张建、张山对诉争房屋实际出资购买人的叙述与李少军、龚亮之间所签订的《房屋买卖协议书》上显示内容相矛盾。综合可以认定，诉房屋的购买者为龚亮。
3、返还原物请求权
《物权法》第三十四条规定 无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。物权人的物被他人侵占，物权人有权请求返还原物，使物复归于物权人事实上的支配。
返还原物请求权的构成要件包括以下几个方面：
（1）有返还原物请求权的权利人为物权人。行使返还原物请求权的主体应为失去占有的所有权人、他物权人及其他依法享有权利的人。至于占有人，无论其是否为有权占有，均应依据占有请求权行使权利，而不能依返还原物请求权行使权利。
（2）有他人无权占有动产或不动产的事实。无权占有，指没有法律根据、没有合法原因的占有。一般包括两种情形：其一，占有人从占有之始就没有法律根据，如占有人占有的物是他人的盗窃物。其二，占有之始本来有法律根据，但是后来该根据消灭，如租赁他人的物，已经超过约定的期限而不返还。
（3）对人须为现在的无权占有人。所谓现在占有该物之人，是指现在仍事实上管领其物但无正当权源的人。曾经占有该物但现在没有事实上管领其物之人，即使所有人的占有关系因其人的行为而丧失，所有人也仅仅在此项行为具备侵权行为要件时，向该人请求损害赔偿，而不能对其行使返还原物请求权。
因《房屋买卖协议书》业已被本院确认无效，所以李少军作为房屋权利人有权要求龚亮与张建将房屋腾退。
综上所述，法院的判决正确。
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