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北京房产律师 ——房屋拆迁安置赔偿款应按房产份额分配

来源:未知   作者:未知   时间:2021-05-05


原告诉称
原告张一向本院提出诉讼请求:请求确认二被告签订的《集体土地房屋拆迁补偿协议书》中涉及原告的部分无效。
原告张一在G村拥有自住房屋院落一处,共两排6间砖混结构平房,房屋建筑面积约160平方米左右,用地面积约200平方米。该房屋系2007年左右,原告在父亲张大1号院老北房五间北侧所建,自建成直至2017年3月被非法拆除,原告一直居住于此。2015年,因改造项目,原告的房屋面临拆迁,被告B公司为该项目的拆迁人,其在与原告就补偿安置问题无法协商一致的情况下,与被告张大签订了《集体土地房屋拆迁补偿协议书》(以下简称拆迁补偿协议)。
拆迁补偿协议第一条载明,张大合法宅基地认定面积为442.49平方米,而其《集体土地建设用地使用证》载明的用地面积为254平方米,实际测量面积也为254平方米。因此,该拆迁补偿协议中包含了原告的宅基地面积188.49平方米,在该协议中张大获得的安置房面积309.74平方米、宅基地区位补偿价款1433332元、合法利用土地奖励费100000元、宅基地少建房奖181816元,均包含了原告应获得的补偿安置利益。
原告认为,二被告在拆迁补偿协议中处分了原告的宅基地使用权,侵犯了原告的合法权益,属于部分无效的合同。因此,原告现依据《物权法》及《民事诉讼法》等规定向贵院提起民事诉讼,望法院在查明事实的基础上支持原告的诉讼请求。
 
被告辩称
被告B公司辩称,一、答辩人作为涉案项目的实施主体,严格按照拆迁方案与被拆迁人张大签订《集体土地房屋拆迁补偿协议书》(下文简称“拆迁补偿协议”),系双方真实意思表达,应当合法有效。根据《集体土地建设用地使用证》记载,1号土地使用者为被告张大。2015年,前述宅院被列入改造项目内,答辩人作为该项目的实施主体即拆迁人,严格按照拆迁方案的相关规定,根据六方工作小组的认定结果,与被拆迁人张大签订拆迁补偿协议,系双方真实意思表达,不存在任何法律法规中关于合同无效的法定情形,协议应当是合法有效的。
二、答辩人并未侵犯原告任何权益,原告与张大因家庭内部之间就拆迁补偿分配产生的纠纷,与答辩人无关。1.根据《集体土地建设用地使用证》记载,1号土地使用者为原告张一。2015年该宅院也被列为改造项目内,答辩人亦按照拆迁方案及六方工作小组认定,与被拆迁人张一签订《集体土地房屋拆迁补偿协议书》,即原告己获得答辩人给予的拆迁安置补偿,答辩人从未侵犯原告任何权益,原告亦无权重复向答辩人主张任何拆迁安置补偿权益。2.本案中,原告诉称被告张大被认定的合法宅基地面积大于其证载用地面积,多出部分应为原告所有,于法无据。
首先,原告在本村的宅基地为1号,并已另外获得拆迁补偿,其不应在本村同时享有其他的宅基地使用权,否则违反宅基地“一户一宅”的法定原则;其次,六方工作小组结合被拆迁人张大提供的《集体土地建设用地使用证》《土地房产所有证存根》(下文简称“老地契”)及2005年地形图等材料,以不超过老地契面积的原则,根据实测结果予以认定其最终的宅基地使用面积。在拆迁过程中,六方工作小组的认定结果均在村域范围内予以公示,并未收到包含原告在内的任何异议。答辩人依据拆迁方案及公示无异议的认定结果,与被拆迁人签订相应的拆迁补偿协议,符合法律法规的相关规定,故合同应当有效。
再者,2015年9月16日,答辩人即与被拆迁人张大签订拆迁补偿协议,并支付了相应的拆迁补偿款,虽然本次诉讼中原告提交的证据之一民事判决书,对原告在涉案院落建房事实予以认定,但该判决于2019年10月方才作出,距离答辩人完成拆迁补偿安置事宜相隔三年之久,且在此之前,原告亦未向答辩人提供任何有效文件证明其权益。因此,答辩人与被拆迁人签订的拆迁补偿协议,并不存在任何过错。
三、答辩人已经履行完毕相应的拆迁补偿安置义务,原告诉求的拆迁利益应向张大主张。答辩人已完成对本案争议宅基地的拆迁补偿安置工作,因家庭成员之间就拆迁利益的分配事宜产生的争议,原告应向张大主张,与答辩人无关。原告不应径直要求确认答辩人与被拆迁人签订的协议无效,以图谋取重复的拆迁补偿。
综上,答辩人认为原告诉求于法无据,请求人民法院依法驳回其全部诉讼请求。
被告张大辩称,我同意B公司的答辩意见,涉案合同有效,不同意原告诉讼请求。
 
本院查明
2015年9月, B公司(甲方,拆迁人)与张大(乙方,被拆迁人)签订拆迁补偿协议及安置协议,约定,1、乙方在拆迁范围内1号合法宅基地认定面积442.49平方米,合法宅基地范图内首层正式房屋建筑面积215.22平方米,出租房屋面积20平方米。乙方被安置人口共计1人,乙方自愿选择房屋安置,应安置面积为309.74平方米,实际安置面积为324.9平方米。
2.甲方应支付给乙方的宅基地区位补偿价款1433332元,房屋重置成新价197009元,装修及附属物补偿费269025元,设备移机费1335元,房屋租赁补助费4000元,住宅房屋搬迁补助费3228元,安家补助费50000元,合法利用土地奖励费100000元,宅基地少建房奖181816元,提前搬家奖励费100000元;上述各项拆迁房屋货币补偿款共计2339745元。
3.乙方被安置人口为张大本人,安置户型套数4套,具体信息如下:1号三居室(101.12平方米)、2号三居室(100.98平方米)、3号一居室(61.4平方米)、4号一居室(61.4平方米);上述在安置指标范围内购买的安置房面积为309.74平方米,购买价格按3850元/平方米计算,超出面积在20平方米(含)以内的,该部分购房价按照7300元/平方米计算;购房款总计1303167元。此外,上述协议还约定了其他内容。经核实,上述两份协议已经履行完毕。
另查,2015年9月,B公司(甲方,拆迁人)与张一(乙方,被拆迁人)签订拆迁补偿协议及安置协议,约定,乙方在拆迁范围内1号合法宅基地认定面积354.9平方米,合法宅基地范图内首层正式房屋建筑面积307.4平方米,各项拆迁房屋货币补偿款共计1900220元。此外,上述协议还约定了其他内容。经核实,上述两份协议已经履行完毕。
再查一,张大和李小于1954年结婚,婚后生育二子五女,长女张二、长子张三、次女张四、次子张一、三女张五、四女张六、五女张七。1976年,张大、李小取得建房批示,1979年,张大、李小在G村1号院落(以下简称1号院)内建成北房五间。房屋建成后,张大夫妻与子女共同在1号院内居住,子女结婚后陆续搬出居住。1993年,1号院的土地使用者登记为张大,集体土地建设用地使用证载明的用地面积为254平方米。2001年3月14日,李小去世,去世前未留遗嘱。2006年,张一在1号院老北房五间南侧建设两排正房,每排正房各三间,该两排正房形成一个独立的院落。
再查二,《集体土地建设用地使用证》载明,1号土地使用者为被告张大,用地面积为254平方米。《集体土地建设用地使用证》载明,1号土地使用者为原告张一,用地面积为338平方米。
再查三,2019年7月19日,张五、张七、张二、张四、张六作为共同原告针对1号院的拆迁利益以确认合同无效为由将张大、王五诉至我院,我院作出民事判决书,认为,“1号院内老北房系张大和李小共同建设,属夫妻二人的共同财产,李小去世后,其财产转化为个人遗产,在未进行继承分割的情况下,应由其第一顺位继承人即配偶、子女共同共有,故张大对于拆迁所得的房产并非唯一权利人,其擅自处分上述房产侵害了其他权利人的利益,其处分行为应属无效。”
判令:“一、确认两被告张大与王五于2018年12月7日签订的《赠与合同》中涉及张大个人财产部分的赠与有效,其他部分的赠与无效”。原审被告王五对上述判决不服,上诉至第三中级人民法院,请求撤销原判,改判驳回原审原告诉讼请求。二审法院审理后,作出民事判决书,驳回上诉,维持原判。
 
裁判结果
驳回原告张一的诉讼请求。
 
律师点评
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
本案中,针对涉案宅基地及地上房屋,B公司作为拆迁人,依据拆迁政策认定被拆迁人为张大,从而与张大签署涉案拆迁补偿协议,系双方真实意思表示,不违法法律及行政法规的强制性规定。双方针对各项补偿利益达成一致意思,且实际履行完毕,不存在一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益的情形,亦不存在以合法形式掩盖非法目的或损害社会公共利益的情形。原告张一认为张大与B公司的签约行为侵害了其宅基地使用权。
对此,法院认为,第一,根据查明的事实,涉案宅基地登记人为张大,B公司系按照拆迁政策,由六方工作小组结合《集体土地建设用地使用证》《土地房产所有证存根》及2005年地形图等材料,以不超过老地契面积的原则,根据实测结果予以认定最终的宅基地使用面积,张一无证据证明其对上述涉案宅基地享有使用权;
第二,根据民事判决书查明的事实,2006年张一在xxx号院老北房五间南侧建设两排正房,每排正房各三间,该两排正房形成一个独立的院落。首先上述房屋的建设无有效审批证明文件,其次该房屋系建设在认定为张大为宅基地使用权人的宅基地上,且在拆迁过程中,张一并未提出任何异议,B公司据此签署涉案补偿协议并无不妥。考虑到涉案的拆迁补偿协议系结合宅基地及地上物实际情况,依据拆迁政策进行的各项补偿利益的认定,鉴于此,B公司与张大签订涉案拆迁补偿协议,亦不存在恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的情形。
综上所述,张一要求确认涉案拆迁补偿协议部分无效的诉求,依据不足,不予支持。





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