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北京房产律师——借名所购房屋未过户期间产权归谁享有

来源:未知   作者:未知   时间:2021-08-19


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
原告H公司向本院提出诉讼请求:1、确认上海市杨浦区1室房屋所有权归原告所有;2、被告配合原告办理房屋所有权变更登记手续。
事实和理由:2003年12月20日,原告因经营需要在上海购置房产,但因政策等客观原因无法以自己名义直接购置,故以被告的名义与J单位签订了《上海市房地产买卖合同》,合同约定以被告的名义购买系争房屋,房屋转让价款为814,921元。合同签订后,原告依约向J单位支付了全部房屋价款,J单位依约向原告交付房屋,并将房屋产权登记在被告名下。现原告无法对房屋行使相关权利,为维护自身合法权益,诉至法院。
 
被告辩称
被告王某建辩称,不同意原告的诉讼请求,原告借被告名义买房,双方并未对具体事项进行约定,即使约定了产权归属,但不发生物权变动的效力,双方之间是债权债务关系,原告诉请没有请求权基础,法院不应支持。原告没有诚实履行借名行为,造成被告的价差损失,被告多次向原告发函要求解决借名买房以及过户的问题,但是原告一直没有解决,在此期间,上海市房价上涨,原告占用被告的买房名额,给被告造成了损失。原告借名买房,被告未收到任何利益,系无偿行为,被告也曾提出要求以80万元解决此事,但是原告迟迟没有予以回应,导致被告的价差损失。
原告现在起诉要求确权,但是没有提及赔偿被告的损失。被告认为,借名人违反政策规定购买适用住房登记在他人名下的,借名人主张房屋归其所有,或者依据双方约定要求登记人办理所有权转移登记的,不应得到支持。双方对17年之后的过户是否系无偿没有约定,原告没有依据要求被告配合办理过户手续,而不考虑被告的损失。系争房屋是按照经济适用住房价格购买的,购房人有全部产权,根据军队住房办法,军队向个人出售住房的,购房人具有全部产权,所有住房需要上市交易的,适用准入制度,由建设单位出具书面同意,并支付土地出让金。另外,根据部队的通知,系争房屋目前无法办理过户登记手续,原告要求被告配合办理过户手续,不应得到支持。
第三人J单位述称,由法院依法判决。
 
本院查明
2003年12月20日,出卖人(甲方)J单位与买受人(乙方)王某建签订《上海市房地产买卖合同》,约定房屋产座落上海市杨浦区1室,建筑面积121.63平方米,该房屋占用范围内的土地所有权为国有集体所有,国有土地使用权以划拨方式获得。甲、乙双方经协商一致,同意上述房地产转让价款为814,921元。甲方于2004年1月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。甲、乙双方确认自本合同签订之日起拾日内向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同另对双方权利义务及违约责任作了相应约定。合同附件三约定乙方于2004年1月5日支付814,921元。
2004年11月29日,被告王某建与J单位签订《军产住房出售协议书》,约定根据《军产住房出售暂行办法》,总后上海干休所将坐落于上海市杨浦区1室住房壹套出售给王某建,甲方出售给乙方的住房建筑面积121.63平方米,经计算该房的实际售价为45,814元。
2004年12月27日,系争房屋产权登记在被告名下,不动产登记簿中备注房改售房,归并按军产住房协议书履行权利和义务。
2008年3月18日,被告出具说明,内容为:H公司于2003年12月购买上海市杨浦区1室住房1套,因其他原因,以本人名义办理购房手续,房产购房合同和房产证均以本人名义入户。现本人声明,此套住房与本人无关,产权属于H公司,特此说明。
审理中,原告提供银行凭证、收据,证明系争房屋的全部房款由原告支付,被告认可其未支付任何房款。
系争房屋原由原告使用,2017年4月之后由被告入住使用。
 
裁判结果
驳回原告H公司的全部诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
“借名买房”是指当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,由借名人实际享有房屋权益。
本案中,系争房屋虽以被告名义购买,但根据原告所提供的说明,以及所有房款、税费均由原告出资支付,与购买系争房屋有关的全部资料包括产证、购房合同、票据等原件均由原告持有,且之后房屋也由原告占有、使用,2017年后原告因经营需要搬离该房屋。基于以上事实,双方之间就系争房屋存在借名买房关系,予以确认。但因该房目前暂无法办理过户登记,原告现要求确认系争房屋产权归其所有,并要求被告配合办理过户登记手续,不予支持。





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