北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告李先生起诉称：李大叔、冯大娘夫妻是我的父母，是甲市乙区XX镇某村民，1987年3月，两人在本村82号申请宅基地一处，后一直在此建房居住。1999年10月11日，李大叔因病去世。在中间人的介绍下，我与被告签订《房屋买卖协议》，将父母所有的82号宅基地房屋卖予被告，此后被告在此居住至今。被告不是乙区某村村民，无权购买农村房屋及宅基地，双方之间房屋买卖行为违反国家法律与政策，房屋买卖合同依法应属无效，被告应依法返还我涉案房屋与宅基地，为维护我的合法权益，所以请求法院判令：1.确认我和被告之间签订的房屋买卖合同无效。
二、被告辩称
被告贾女士答辩称： 2003年时我方和原告双方的农村房屋买卖行为不是必然无效。我们双方之间的房屋买卖，发生在2003年12月22日，按照当时的法律规定和司法实践，只要经过政府批准是应当认定有效的。我方和原告签订的《房屋买卖协议》是经集体组织村委会签署了批准意见并加盖了公章的，并已经当地镇政府批准，且现在已经缴纳房屋买卖契税并领取了完税证。同时本案原告起诉程序不合法。原告提出的诉讼请求起意不当，法律法规及司法审判实践也是因案件实际情况不同，而有所区别对待和裁判，加之原告起诉存在不合法的程序问题，本庭应依法驳回原告的诉讼请求，或将宅基地、房屋区别对待和认定，以维护我的合法权益。
三、法院查明
法院经审理查明：2003年12月22日,原告与被告签订房屋买卖协议:约定原告将自己闲置的房宅及使用权一次性永久卖给被告,购房款为二十万元,税款及相关费用由被告负责,该协议有双方签字,并加盖了甲市乙区XX镇某村民委员会公章。被告并非涉案房屋所在集体经济组织成员。合同签订后,被告缴纳了购房的契税,获得契证。对于诉争房产的土地价值，因无评估依据无法对涉案土地的价值进行评估。被告对此表示不再要求在本案中进行评估。
四、法院判决
法院经审理后作出判决：原告李先生与被告贾女士于2003年12月22日签订的房屋买卖合同无效。
五、律师点评
北京房产律师靳双权分析认为，农村房屋的买卖，涉及到相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与集体经济组织成员的特定身份相联系。原、被告双方签订房屋买卖合同时，被告不属于该集体经济组织成员，因该合同违反我国土地管理法及宅基地使用相关政策，该合同应属无效。现原告要求确认该合同无效，理由正当，应予支持。被告虽主张涉案房屋买卖是经村集体组织批准，上报镇政府批准，被告持批准手续向乙区地税局缴纳了房屋买卖契税，获得了乙区政府的许可，但是根据我国现行法律规定，对宅基地进行确权登记的有权机关为区县一级人民政府的土地管理部门，乡镇人民政府及村委会均无权进行确权发证和变更登记工作，故对被告的此主张不予支持。
