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房产律师靳双权:农村房屋买卖中卖方有义务协助办理产权过户吗

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-09 18:08


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告龚女士起诉称:1985年沈先生经XX村村民委员会同意其在位于XX村集体土地上建房居住,后于1997年11月办理《集体土地建设用地使用证》包括木瓦房三间和猪牛圈及屋前后果树园地在内,面积总计为234平方米,其中建筑占地162平方米。2001年农历五月初四,沈先生与曹先生订立《房屋转让据》,将上述房屋和猪牛圈及屋前后果树园地全部卖给XX村村民曹先生所有。2004年农历10月12日,曹先生与我订立《房屋转让据》将上述房屋和猪、牛圈及屋前后果树园地全部卖给我。自2004年起,我家人在此房屋居住至今己逾14年。现因木房破旧腐烂需翻新重建,在XX村民委员会同意后,我便多次电话邀请二被告前来协助我帮忙办理房屋过户登记手续,但均遭二被告以多种理由借口推辞,导致我至今无法翻新重建房屋,现我家人无房可居。为了维护我的合法权益,特请求法院判令:1、确认我与曹先生的房屋转让协议有效;2、请求判令二被告履行协助办理我买受房屋所有权转移登记过户手续义务;3、本案诉讼费用由被告承担。

  二、被告辩称

  被告沈先生答辩称:我与曹先生签订的《房屋转让据》,只是房屋转让并不涉及土地问题。我与原告龚女士并不存在合同关系,原告将我列为被告主体不当,且原告的诉讼请求没有事实和法律依据。原告是外嫁女,不具有原集体经济组织成员身份,根本不享有在原居住地享受宅基地使用权的权利,请法庭依法驳回原告的诉讼请求。

  被告曹先生答辩称:房屋转让时没有约定要我必须帮原告龚女士过户的文字,也就不存在履行二字。原告龚女士对已转让14年之久的房屋没有过户,其后果应由其自行承担。原告在起诉状中说的多次邀请被告前来协助原告帮忙办理房屋过户登记手续,均遭到被告推辞与事实不符。事实是我方只接到原告的一次电话。值得注意的是,在两份房屋转让凭据中,被告沈先生与我的房屋转让协议约定有包括牛圈在内的使用权转让,而被告曹先生与原告龚女士的房屋转让协议没有约定。

  三、法院查明

  1985年,被告沈先生经XX村群众代表会议同意,在XX村地名“A地”的土地上修建木质房屋居住。1997年11月,被告沈先生办理了集体土地建设用地使用证。2001年农历五月初四,经自愿协商,被告沈先生将自己居住的位于XX村地名“A地”的房屋及相关的附属设施(包括猪栏、牛圈和前后果树等)以人民币11008元转让给XX村村民曹先生。2004年农历10月12日, XX村村民曹先生将房屋及附属设施又转让给本组村民龚女士居住使用。房屋在转让过程中,出卖人均将集体土地建设用地使用证原件随房屋移交给买受人,并在房屋转让协议中写有“永久使用”字样。2018年1月,XX村民委通过会议决定认可原告取得位于XX村地名“A地”的宅基地。后因原告翻建房屋需要二被告协助办理集体土地建设用地使用证的相关手续,双方协商不成,诉至法院。案经本院调解无效。

  四、法院判决

  1、原告龚女士与被告曹先生签订的房屋转让协议合法有效;

  2、被告沈先生、曹先生于本判决生效后30日内协助原告龚女士办理集体土地建设用地使用证的过户手续。

  五、律师点评

  房产专业纠纷律师金商祺认为本案双方争议的焦点为:1、原告龚女士在XX村是否有取得一处宅基地的资格;2、农村房屋买卖是否涉及宅基地转让的问题;3、房屋转让后,出卖方是否具有协助购买人办理房屋产权或者集体土地建设用地使用证过户的义务。

  XX县XX村民委员会有会议记录证明村集体同意将集体所有的本案涉案的宅基地收回,另行发包给原告作为宅基地使用,加上原告系本集体经济组织成员,原在XX村没有宅基地,没有违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“一户一宅”的规定。故靳律师认为,原告龚女士具有取得涉案宅基地的资格。

  关于农村房屋买卖是否涉及土地转让的问题。靳律师认为,结合农村房屋买卖“地随房走”的交易习惯,双方在签订房屋买卖合同时,已一并将房屋及附属设施下的土地使用权一并转移给了买受人。故沈先生辩称只是房屋转让并不涉及土地问题的辩论意见不予采信。

  关于房屋转让后,出卖方是否具有协助购买人办理房屋产权或者集体土地建设用地使用证过户的义务。靳律师认为,本案两次房屋买卖均未违反相关法律、法规的强制性规定,属有效合同,对双方均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条:“合同的权利义务终止后,当事人应当遵循诚实信用原则,根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”及《中华人民共和国合同法》第一百三十五条:“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。”因该案房屋没有办理房屋产权证,只办理集体土地建设用地使用证,该土地使用者的登记人为被告沈先生,被告沈先生对其出卖标的物具有协助买受人办理转移宅基地使用权手续的义务。而被告曹先生与沈先生购买该房屋后,又转让给原告龚女士,故二被告均有协助原告龚女士办理集体土地建设用地使用证过户手续的义务。





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