北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告齐女士起诉称：2006年9月30日，被告翟大叔、翟先生、翟某甲将位于甲市乙区XX镇XX村09号私房中的60平方米出卖给我，并与我签订《房屋买卖协议书》一份，约定：“1、双方议定总房价为人民币壹拾陆万元正。2、该房屋现有产权证公证书。3、立本协议之日，乙方即付甲方购房定金壹万元正，其余房款乙方于2006年10月30日前全数付清，否则自动作放弃处理。……8、未尽事宜，商定如下：第一、房屋暂扣款人民币叁万元正;第二、安置费2007年5月以后由齐女士收，安置房摸号由买受人自己摸，第三、不足60平方米房款减出，超出部分由买受人自负，自己享受”。在本协议签订后，我当场支付了壹万元定金，并于2006年10月17日向被告支付了十二万元，由被告翟先生出具收条，现该房屋已被拆迁并得到安置，我多次向三被告要求根据合同约定向我交付房屋均遭到拒绝。所以请求确认我与三被告于2006年9月30日签订的《房屋买卖协议书》合法有效;判令三被告向我交付合同约定的房屋及房屋钥匙等资料;本案诉讼费用由三被告承担。
二、被告辩称
被告翟大叔、翟先生、翟某甲答辩称：原告诉称要求确认的买卖协议合法有效，该诉求无事实法律依据，买卖交易的标的物已经不存在;该协议违反法律法规强制性规定，属于无效合同，因为诉称的XX村09号房屋的土地性质为集体土地，原告作为城镇居民不得购买;该房屋属于家庭共有，未经另一共有人翟大叔的长女翟大姐确认，该协议无效;本案涉及一无民事行为人翟某甲的财产处理，根据《民法通则》的规定，监护人不得擅自处分其财产，除为了其利益，因此，结合本案实际，签订的协议属于无效合同;原告要求交付的房屋与该协议无关，该诉求没有事实和法律依据。
三、法院查明
翟大叔与冯氏系夫妻，共有三个子女为翟大姐、翟先生、翟某甲，冯氏于2006年7月4日死亡。2006年9月30日，原告齐女士经人介绍与被告翟大叔、翟先生、翟某甲达成购房意向，三被告向原告出示公证书一份，载明：“协议人翟大叔、冯氏是翟先生、翟某甲的父母，兹证明协议人翟大叔有房屋座落在甲市XX镇XX村09号，计违法(章)建筑面积163.56平方米，上述房屋属甲市乙区T公路工程建设拆迁改建范围……现经全体协议人协商一致，决定将上述房屋给翟大叔、翟某甲、翟先生安置购买。具体份额如下：1、上述违章建筑面积34平方米由翟大叔安置购买;2、上述违章建筑面积25.56平方米由翟某甲购买。3、上述违章建筑面积104平方米由翟先生购买。”原告遂与三被告签订《房屋买卖协议书》一份，约定“兹甲方有座落甲市乙区XX镇XX村09号的房屋一套，计建筑面积60平方米，自愿出卖给乙方为业。协议内容如原告所述。在协议签订后，原告当场支付了定金1万元，并于2006年10月17日向被告支付了12万元，由被告翟先生出具收条为证。
另查明：被告翟某甲因精神疾病，自2001年2月8日起陆续住院治疗，但2006年9月30日其并未住院治疗。2009年1月19日，甲市残疾人联合会向其颁发残疾人证，载明残疾类别多重，残疾等级二级。
四、法院判决
1、确认原告齐女士与被告翟大叔、翟某甲、翟先生于2006年9月30日签订的《房屋买卖协议书》有效;
2、被告翟先生于本判决生效之日起三十日内向原告齐女士交付坐落于XX佳苑房屋(计建筑面积146.55平方米)(本案诉争房屋分的拆迁安置房);
3、原告齐女士于房屋交付之日支付被告翟大叔、翟某甲、翟先生超出部分房款99264元及暂扣款30000元，合计129264元。
五、律师点评
北京房产律师靳双权认为：本案原、被告对法律事实没有争议，主要争议焦点在于《房屋买卖协议书》是否有效。为此，三被告认为该《房屋买卖协议书》买卖的标的物的土地性质系集体土地，现在也已不存在，故合同无效。靳律师认为三被告承认在签订《房屋买卖协议书》前向原告出示过公证书，在该公证书中载明乙区XX镇XX村09号的房屋已经属于甲市乙区T公路工程建设拆迁改建范围，且根据协议书第八条约定：“……安置费2007年5月以后由齐女士收，安置房摸号由买受人自己摸，不足60平方米房款减出，超出部分由买受人自负，自己享受……”可见《房屋买卖协议书》指向的标的物为乙区XX镇XX村09号的房屋拆迁后所得的安置用房，该安置用房土地性质为国有划拨，故没有违反法律、行政法规的强制性规定。三被告又认为《房屋买卖协议书》涉及的房屋属于家庭共有，未经另一共有人翟大姐确认，该协议无效，靳律师认为公证书上载明乙区XX镇XX村09号的房屋由被告翟大叔、翟某甲、翟先生安置购买，可见乙区XX镇XX村09号的房屋为三被告安份共有，拆迁所得安置房也属于三被告共有，三被告的主张不成立。三被告还认为《房屋买卖协议书》涉及处分无民事行为人翟某甲的财产处理，同时主张《房屋买卖协议书》上翟某甲的签名非本人所签，应为无效。靳律师认为，三被告认为《房屋买卖协议书》上翟某甲的签名非本人所签，又拒绝回答是谁签字，也未申请鉴定，且被告翟大叔作为被告翟某甲的监护人亦在其上签名，故靳律师认为该签名为被告翟某甲本人所签。被告翟某甲没有完全民事行为能力，根据《中华人民共和国民法通则》第十八条：监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。但乙区XX镇XX村09号的房屋系被告家庭共有，且被告翟大叔、翟某甲、翟先生已协商一致各自份额，根据我国拆迁安置的实践，在确定各共有人份额后可以分别进行拆迁补偿，故该《房屋买卖协议书》的签订并不必然意味着处分被告翟某甲所有的财产，即使处分被告翟某甲的财产，原告也已支付相应的房款，没有侵犯其权益。故靳律师认为该《房屋买卖协议书》系原、被告真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法确认为有效。当事人应当按照合同约定履行各自合同义务。现三被告安置用房已经定位并可结算，应按约向原告交付房产。因合同中对交付哪套安置用房未明确约定，考虑到被告翟大叔的安置用房性质为非住房，被告翟某甲的安置用房虽然与《房屋买卖协议书》约定的面积相近，但考虑到其没有完全民事行为能力，应保障其合法权益，以被告翟先生交付其安置用房为宜，虽然被告翟先生的安置用房建筑面积为146.55平方米，但三被告在签订《房屋买卖协议书》已预见到拆迁安置用房可能与约定购买的面积不一致，并作了相应约定。根据《房屋买卖协议书》：“不足60平方米房款减出，超出部分由买受人自负，自己享受”，原告应按拆迁安置房房价结算表向三被告支付超出60平方米部分的房价。根据拆迁安置房房价结算表，购房款总计153354元，代收水、电表990元，合计154344元，减去60平方米安置用房价款55080元，尚应支付99264元。原、被告虽然约定安置费2007年5月以后由原告收取，但原告并未主张，故不予处理。
