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房产律师靳双权:如何确认房屋买卖协议书的效力

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-11 18:07


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告齐女士起诉称:2006年9月30日,被告翟大叔、翟先生、翟某甲将位于甲市乙区XX镇XX村09号私房中的60平方米出卖给我,并与我签订《房屋买卖协议书》一份,约定:“1、双方议定总房价为人民币壹拾陆万元正。2、该房屋现有产权证公证书。3、立本协议之日,乙方即付甲方购房定金壹万元正,其余房款乙方于2006年10月30日前全数付清,否则自动作放弃处理。……8、未尽事宜,商定如下:第一、房屋暂扣款人民币叁万元正;第二、安置费2007年5月以后由齐女士收,安置房摸号由买受人自己摸,第三、不足60平方米房款减出,超出部分由买受人自负,自己享受”。在本协议签订后,我当场支付了壹万元定金,并于2006年10月17日向被告支付了十二万元,由被告翟先生出具收条,现该房屋已被拆迁并得到安置,我多次向三被告要求根据合同约定向我交付房屋均遭到拒绝。所以请求确认我与三被告于2006年9月30日签订的《房屋买卖协议书》合法有效;判令三被告向我交付合同约定的房屋及房屋钥匙等资料;本案诉讼费用由三被告承担。

  二、被告辩称

  被告翟大叔、翟先生、翟某甲答辩称:原告诉称要求确认的买卖协议合法有效,该诉求无事实法律依据,买卖交易的标的物已经不存在;该协议违反法律法规强制性规定,属于无效合同,因为诉称的XX村09号房屋的土地性质为集体土地,原告作为城镇居民不得购买;该房屋属于家庭共有,未经另一共有人翟大叔的长女翟大姐确认,该协议无效;本案涉及一无民事行为人翟某甲的财产处理,根据《民法通则》的规定,监护人不得擅自处分其财产,除为了其利益,因此,结合本案实际,签订的协议属于无效合同;原告要求交付的房屋与该协议无关,该诉求没有事实和法律依据。

  三、法院查明

  翟大叔与冯氏系夫妻,共有三个子女为翟大姐、翟先生、翟某甲,冯氏于2006年7月4日死亡。2006年9月30日,原告齐女士经人介绍与被告翟大叔、翟先生、翟某甲达成购房意向,三被告向原告出示公证书一份,载明:“协议人翟大叔、冯氏是翟先生、翟某甲的父母,兹证明协议人翟大叔有房屋座落在甲市XX镇XX村09号,计违法(章)建筑面积163.56平方米,上述房屋属甲市乙区T公路工程建设拆迁改建范围……现经全体协议人协商一致,决定将上述房屋给翟大叔、翟某甲、翟先生安置购买。具体份额如下:1、上述违章建筑面积34平方米由翟大叔安置购买;2、上述违章建筑面积25.56平方米由翟某甲购买。3、上述违章建筑面积104平方米由翟先生购买。”原告遂与三被告签订《房屋买卖协议书》一份,约定“兹甲方有座落甲市乙区XX镇XX村09号的房屋一套,计建筑面积60平方米,自愿出卖给乙方为业。协议内容如原告所述。在协议签订后,原告当场支付了定金1万元,并于2006年10月17日向被告支付了12万元,由被告翟先生出具收条为证。

  另查明:被告翟某甲因精神疾病,自2001年2月8日起陆续住院治疗,但2006年9月30日其并未住院治疗。2009年1月19日,甲市残疾人联合会向其颁发残疾人证,载明残疾类别多重,残疾等级二级。

  四、法院判决

  1、确认原告齐女士与被告翟大叔、翟某甲、翟先生于2006年9月30日签订的《房屋买卖协议书》有效;

  2、被告翟先生于本判决生效之日起三十日内向原告齐女士交付坐落于XX佳苑房屋(计建筑面积146.55平方米)(本案诉争房屋分的拆迁安置房);

  3、原告齐女士于房屋交付之日支付被告翟大叔、翟某甲、翟先生超出部分房款99264元及暂扣款30000元,合计129264元。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权认为:本案原、被告对法律事实没有争议,主要争议焦点在于《房屋买卖协议书》是否有效。为此,三被告认为该《房屋买卖协议书》买卖的标的物的土地性质系集体土地,现在也已不存在,故合同无效。靳律师认为三被告承认在签订《房屋买卖协议书》前向原告出示过公证书,在该公证书中载明乙区XX镇XX村09号的房屋已经属于甲市乙区T公路工程建设拆迁改建范围,且根据协议书第八条约定:“……安置费2007年5月以后由齐女士收,安置房摸号由买受人自己摸,不足60平方米房款减出,超出部分由买受人自负,自己享受……”可见《房屋买卖协议书》指向的标的物为乙区XX镇XX村09号的房屋拆迁后所得的安置用房,该安置用房土地性质为国有划拨,故没有违反法律、行政法规的强制性规定。三被告又认为《房屋买卖协议书》涉及的房屋属于家庭共有,未经另一共有人翟大姐确认,该协议无效,靳律师认为公证书上载明乙区XX镇XX村09号的房屋由被告翟大叔、翟某甲、翟先生安置购买,可见乙区XX镇XX村09号的房屋为三被告安份共有,拆迁所得安置房也属于三被告共有,三被告的主张不成立。三被告还认为《房屋买卖协议书》涉及处分无民事行为人翟某甲的财产处理,同时主张《房屋买卖协议书》上翟某甲的签名非本人所签,应为无效。靳律师认为,三被告认为《房屋买卖协议书》上翟某甲的签名非本人所签,又拒绝回答是谁签字,也未申请鉴定,且被告翟大叔作为被告翟某甲的监护人亦在其上签名,故靳律师认为该签名为被告翟某甲本人所签。被告翟某甲没有完全民事行为能力,根据《中华人民共和国民法通则》第十八条:监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。但乙区XX镇XX村09号的房屋系被告家庭共有,且被告翟大叔、翟某甲、翟先生已协商一致各自份额,根据我国拆迁安置的实践,在确定各共有人份额后可以分别进行拆迁补偿,故该《房屋买卖协议书》的签订并不必然意味着处分被告翟某甲所有的财产,即使处分被告翟某甲的财产,原告也已支付相应的房款,没有侵犯其权益。故靳律师认为该《房屋买卖协议书》系原、被告真实意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,依法确认为有效。当事人应当按照合同约定履行各自合同义务。现三被告安置用房已经定位并可结算,应按约向原告交付房产。因合同中对交付哪套安置用房未明确约定,考虑到被告翟大叔的安置用房性质为非住房,被告翟某甲的安置用房虽然与《房屋买卖协议书》约定的面积相近,但考虑到其没有完全民事行为能力,应保障其合法权益,以被告翟先生交付其安置用房为宜,虽然被告翟先生的安置用房建筑面积为146.55平方米,但三被告在签订《房屋买卖协议书》已预见到拆迁安置用房可能与约定购买的面积不一致,并作了相应约定。根据《房屋买卖协议书》:“不足60平方米房款减出,超出部分由买受人自负,自己享受”,原告应按拆迁安置房房价结算表向三被告支付超出60平方米部分的房价。根据拆迁安置房房价结算表,购房款总计153354元,代收水、电表990元,合计154344元,减去60平方米安置用房价款55080元,尚应支付99264元。原、被告虽然约定安置费2007年5月以后由原告收取,但原告并未主张,故不予处理。





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