北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告郭先生起诉称：我是甲市乙区A镇D村村民，甲市乙区A镇D村110号院的《集体土地建设用地使用证》使用权人是我。1997年，我将该宅院内北正房四间、西厢房三间出卖给被告，被告给付我8000元购房款。因被告非本村村民，故我要求确认双方签订的农村房屋买卖合同无效。所以请求法院判令：确认我与被告于1998年3月29日签订的《买卖房屋草契》无效。
二、被告辩称
被告王先生答辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，原告的民事主张已严重超过诉讼时效。原告在起诉状中称1997年将涉诉房屋出卖给我，已经远远超过了民法总则规定的三年诉讼时效期间。第二，该买卖合同已经完成权属变更，不存在任何无效的法定情形。双方当年系自由买卖，不存在任何原告主张的合同无效的法定情形。虽然我不是本村村民，但该买卖合同既有A镇政府、D村委会盖章及中证人签字通过的《房屋买卖草契》，又有甲市财政局、乙县财政局盖章办法的《甲市房屋契证》。当时农村房屋买卖就是这样的法定手续，在镇政府、村委会均盖章认定买卖行为的完成及对我权属的确认的前提下，买卖合同应属有效。原告所主张的无效没有任何事实及法律依据。第三，本案中我作为被告主体不适格。涉诉房屋已于1998年4月完成过户变更。诉争房屋的《甲市房屋契证》系由甲市、乙县两级财政局颁发，这一生效的物权凭证已经完全能够证明该房屋的产权归属，而上述机构的颁发行为源自原告自愿签字售卖的行为。原告主张合同无效，等于在主张甲市财政局、乙县财政局的盖章颁证行为无效，因此起诉我主体不适格。综上，原告在房屋实质性买卖已经超过20年的前提下，为利益所驱，严重违反“诚实信用”原则，有悖于农村公序良俗的同时，该类恶性诉讼更将给征地区域造成严重不良影响，引发多起类似买卖行为进行恶意诉讼，故恳请依法裁判，驳回原告的诉讼请求。
三、法院查明
原告郭先生系甲市乙区A镇D村村民，其在该村110号原有宅院一所，《集体土地建设用地使用证》登记的土地使用者为郭先生。1998年3月29日，原告郭先生与被告王先生达成书面《买卖房屋草契》一份，约定：原告郭先生将其所有的上述宅院内的瓦房四间卖与被告王先生，卖价每间1250元，共计5000元。后被告王先生依约向原告郭先生给付了购房款，原告郭先生将涉诉房屋及宅院的《集体土地建设用地使用证》交付被告王先生。王先生于1998年4月1日向乙县财政局交纳了房屋契税和契证费，并办理了《甲市房屋契证》。
被告要求在本案中一并处理损害赔偿问题，并申请对涉诉宅院内的房屋及附属物的价值进行评估。后经甲市国地房地产土地评估有限公司对被告提出的鉴定项目进行鉴定，但因被告拒不配合鉴定公司开展鉴定工作，致使鉴定被迫终止。被告在庭审中亦未再提出反诉请求。
庭审中，被告另称其与案外人甲市Z公司已订立融资租赁合同，涉诉房屋已经被拆除，另有部分房屋Z公司所建，并提交营业执照为证。原告不认可被告所述，称涉诉房屋依然存在，且被告购房后只在院内居住，没有开办公司，不认可营业执照的真实性和证明目的。另查，被告在购买涉诉房屋时并非甲市乙区A镇D村村民。
四、法院判决
原告郭先生与被告王先生于1998年3月29日签订的《买卖房屋草契》无效。
五、律师点评
房产律师靳双权认为：农村宅基地属农村集体经济组织所有，该集体经济组织成员享有宅基地使用权。本案中，原告与被告虽然签订了《买卖房屋草契》，达成了农村房屋买卖协议，但因被告并非甲市乙区A镇D村集体经济组织成员，该农村房屋买卖协议违反了国家有关法律、法规的强制性规定，应属无效。故原告的诉讼请求有事实和法律依据，故予以支持。被告辩称原告起诉已过诉讼时效，但合同无效为自始无效，并不受诉讼时效的限制，故被告的该项辩称意见无事实和法律依据，不予采纳。被告辩称双方之间的买卖合同已经完成权属变更，故合同应属有效。应当指出，我国对农村房屋的所有权归属尚未建立确认登记制度，被告交纳房屋契税并办理房屋契证的行为并非对涉诉房屋所有权归属的确认。故被告的该项辩称意见也缺乏事实和法律依据，故不予采纳。关于被告要求在本案中一并处理损害赔偿的主张，因其拒不配合鉴定机构对涉诉宅院内的房屋及附属物进行价值评估，且未在法律规定的期限内提出明确的反诉请求，故被告的上述主张，本案中无法处理，双方可另行解决。
