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房地产律师:房屋买卖中签订阴阳合同引发纠纷

来源:未知   作者:未知   时间:2019-04-28


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告董某甲起诉称:2018年3月26日,我父亲董大叔与被告及第三人签订二手房买卖及居间服务合同等相关合同文件,约定由我购买被告所有的位于甲市A镇XX小区1808号房,该房屋总价为500000元,定金为100000元。签订合同后,我依约向被告支付了定金100000元,同时我在合同约定的申请按揭期限前向银行提交了申请资料。2018年5月18日,我取得中国K银行二手房按揭贷款确认书。但被告却未按合同约定时间注销房屋抵押,而且迟迟不配合我办理核税缴税、递件过户等手续。2018年8月8日,第三人向被告发函催告缴纳税费并办理递件过户手续,但至今被告仍未依约办理相关手续。被告违反合同约定,未解除原租赁合同。涉案房屋已有人承租居住。被告的行为已构成严重违约,我为维护自身合法权益,请求法院依法判令:1.判令解除双方签订的、二手房买卖及居间服务合同;2.判令被告向我返还定金100000元及占有期间利息(利息以100000元为基数,按照中国人民银行同期同类贷款利率计算,自2018年4月3日起算至实际清偿之日止);3.判令被告向我支付违约金100000元(按照房屋转让总价款的20%计付违约金:500000元×20%=100000元);4.判令被告支付我因维权而支出的律师费15000元;5.判令本案诉讼费用由被告承担。

  二、被告辩称

  被告唐先生答辩称:同意解除二手房买卖及居间服务合同,但解除合同是因原告未按合同约定承担缴纳税费的义务,却通知我缴纳税费,导致无法继续履行合同,解除合同的原因是原告违约;因原告违约,违反约定不愿意承担缴纳税费的义务、也未支付首期房款,违约在先,故我方应没收定金100000元,;我不存在违约,无需支付违约金。因原告违约,不能继续履行合同的原因为原告所致,因此所产生的律师费应由原告自行承担。故原告无法继续履行合同导致违约。原告主张没有事实与法律依据,应依法予以驳回。而且董某甲计算违约金的办法明确高于实际产生的损失。若法院判决我应支付违约金,应考虑到唐我只收取了100000元,以占用该100000元的同期贷款利息损失作为违约金比较合适。综上,请求法院判令:1.判令解除双方签订的二手房买卖及居间服务合同;2.判令定金100000元归我所有,无需返还;3.判令原告向我支付因维权而支出的律师费7500元;4.本案的本诉、反诉的诉讼费用由反诉被告承担。

  第三人L公司述称:我方已充分履行居间义务,在发生纠纷时有权收取全额居间服务费。愿法院依据事实,公正判决。若原被告愿达成一致进行交易,我方愿继续协助双方。如无法继续履行,我方将根据合同约定,保留向违约方追究居间服务费的权利。

  三、法院查明

  原被告双方在第三人居间服务下于2018年3月26日签订了二手房买卖及居间服务合同,约定以500000元的价格成交位于甲市A镇XX小区1808号房产,双方约定定金为100000元,原告于合同签订时支付20000元,剩余80000元定金于合同签订后5个工作日内支付给被告。合同为三方真实意思表示,真实、合法、有效。同时原被告双方签署了交易节点确认书,约定原告须于2018年4月6日之前申请按揭,并于取得银行贷款批复函7个工作日内支付首期款50000元至双方约定的银行账户监管;被告自行筹集资金赎楼,须于签订合同后5个工作日内向银行提交提前还款申请。此前,经第三人查档确认,涉案房产为有抵押无查封可交易状态,抵押权人为中国P银行甲市分行,抵押金额为400000元。2018年3月26日,原告支付定金20000元,被告出具收据予以确认,同时原被告双方于合同中约定将定金20000元监管在第三人处。后经原告申请,第三人充分告知放弃资金监管风险后,原被告双方签署放弃办理资金监管声明书,约定放弃资金监管服务,并将原合同约定办理首期款资金监管的时间与方式变更为递件过户时由原告直接支付给卖方。后依据原告提交放款申请书,第三人于2018年3月28日将监管定金20000元支付至被告指定收款账户中。2018年3月8日,由于涉案房产附带租约,为保障合同履行顺利,第三人协助被告发出给承租人限期行使优先购买权的通知书。2018年4月1日,三方签署补充协议,将原合同约定80000元定金尾款支付时间变更为2018年4月3日支付。2018年4月4日左右,第三人协助原被告双方向银行递交按揭申请,银行同贷书于2018年5月20日出具。2018年5月左右,被告向银行递交注销抵押申请,并于同年6月17日注销完毕,得知这一消息后,第三人立即预约原被告双方准备核税过户,但由于时间问题,一直未预约成功,至此交易滞缓。2018年8月8日,第三人协同原告发出催告函,敦促被告履行核税义务,但一直未得到回应。此后原告以被告违约为由诉至法院。

  甲市不动产登记资料查询结果显示,涉案房地产的权利人是唐先生,登记时间是1999年4月26日;涉案房地产于2007年3月13日抵押予中国P银行股份有限公司甲市分行,抵押金额为400000元,注销时间为2018年7月27日。在本案审理过程中,董某甲向法院提出诉讼保全申请,请求冻结、查封唐先生的银行存款、房地产等价值相当于215000元的份额。法院依法作出民事裁定,裁定如下:1、冻结被申请人唐先生的银行存款215000元;2、如冻结存款不足额,则以不足的部分为限,查封被申请人唐先生名下的位于甲市A镇XX小区1808号房的房地产相应价值的产权份额。

  四、法院判决

  1、解除原告董某甲与被告唐先生及第三人甲市L公司于2018年3月26日签订的二手房买卖及居间服务合同及第二份二手房买卖及居间服务合同中的房屋买卖合同部分;

  2、被告唐先生于本判决发生法律效力之日起七日内向原告董某甲返还定金100000元及利息(以100000元为基数,从2018年8月29日起至实际清偿之日止,按中国人民银行同期同类贷款利率计算);

  3、被告唐先生于本判决发生法律效力之日起七日内向原告董某甲支付违约金100000元;

  4、被告唐先生于本判决发生法律效力之日起七日内向原告董某甲支付律师费15000元;

  5、驳回被告唐先生的其他反诉请求。

  五、律师点评

  房产纠纷律师靳双权认为:就涉案房地产的买卖,董大叔与唐先生、L公司签订的二手房买卖及居间服务合同及交易节点确认书,是各方当事人的真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,符合民事法律行为的生效要件,合法有效。董大叔与唐先生及董某甲签订主体变更确认书,三方均同意由董某甲履行二手房买卖及居间服务合同及其附件有关买方的权利义务,即涉案房地产的买卖交易中买方变更为董某甲。合同签订后,双方对解除上述房屋买卖合同均表示没有异议,予以照准。本案争议焦点有二:1、二手房买卖及居间服务合同是否成立并生效,应否解除;2、是可归责于哪一方的原因致合同不能继续履行,如何承担违约责任。

  唐先生称为了配合董某甲向银行贷款获得更多的贷款额度,三方签订了两份二手房买卖及居间服务合同,两份合同的内容除价格500000元变更为650000元及租约情况变更外,其余均相同。董某甲辩称该合同未依法成立。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条:“当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”之规定,即当事人在合同书上签字、盖章,表明当事人对合同书所载内容的认可和接受。所以本条规定,当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。董某甲与唐先生、L公司签订的二手房买卖及居间服务合同经三方签章确认,该合同已成立。但房屋交易价款系房屋买卖合同的关键要件,是办理按揭贷款、缴纳过户税款的重要依据,买卖双方所签订的第二份二手房买卖及居间服务合同约定的交易价款与真实交易价款不一致,构成“阴阳合同”可能存在套取银行贷款的情形。阴阳合同的做法在目前我国二手房买卖市场中普遍存在,但其实质是一种涉嫌违法的行为,至少会导致当事人多套取银行贷款。虽然不能因此认定双方的合同存在违反法律强制性规定或损害国家利益等无效的情形,但双方至少存在普通违法行为,并违反了诚实信用原则。但真实意思表示是民事法律行为的核心要素,如付款方式、付款数额等其他条款在“阴阳合同”中约定不一致时,应以双方当事人的真实意思表示为准,非真实意思表示的条款对双方当事人没有法律约束力。除虚假成交价格之外的其他条款是买卖双方的真实意思表示,不存在其他法定无效情形,应当认定其他条款有效。虽然第二份二手房买卖及居间服务合同形式上合法,但董某甲出于多套取银行贷款的目的于该合同提高交易价款的行为不应得到支持。双方均同意解除第一份二手房买卖及居间服务合同,第二份二手房买卖及居间服务合同应予以解除。

  关于违约责任可归责于哪一方的问题。首先,唐先生称董某甲未依约支付首期款50000元,构成违约。双方于合同签订当日签署了放弃办理资金监管声明书,声明放弃办理该房产交易中的首期款资金监管服务,并将原合同约定的办理首期款资金监管的时间和方式,变更为“买卖双方办理递件过户当天由买方直接支付给卖方”。双方尚未办理递件过户,故董某甲的行为未构成违约。其次,董某甲称唐先生构成违约,二手房买卖过程中,需买卖双方一起办理核税,才能办理缴税等后续手续。买卖双方办理核税过程中,卖方需提供其购房发票、税费发票、房产证、住房证明等相关资料到地税局核税,如若卖方不配合提交前述资料,买方单方无法办理核税,亦无法办理缴税。故唐先生拒不配合办理核税的行为,是造成合同不能继续履行的根本原因。综上所述,是可归责于唐先生的原因致合同不能继续履行,唐先生应承担违约责任。

  关于违约责任的承担问题。根据三方于2018年3月26日签订的二手房买卖及居间服务合同的约定,由于是可归责于唐先生的原因致合同不能继续履行,故董某甲主张唐先生返还定金100000元并赔偿违约金100000元(500000元×20%)的诉求,理据充分,予以支持。至于唐先生辩称违约金过高的抗辩,依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中,因唐先生的违约行为导致合同无法继续履行,董某甲购房的合同目的无法实现,其损失为无法以合同约定成交总价购得涉案房地产,故合同约定违约责任为支付转让总价款20%的违约金,不符合上引法条关于过分高于造成损失的情形,唐先生的该抗辩缺乏理据,不予采纳。关于定金100000元占用期间利息,董某甲主张唐先生支付以100000元为基数,按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止,符合法律规定,予以支持,但董某甲主张利息从2018年4月3日起算,理据欠充分,利息起算日期应从起诉之日起算。关于律师费,董某甲提交民事案件委托代理合同及律师费发票显示其为主张涉案权益,实际支出律师费15000元,故董某甲主张唐先生支付律师费15000元的诉求,理据充分,予以支持。因是可归责于唐先生的原因致合同不能继续履行,故唐先生主张定金100000元归其所有及董某甲向其支付律师费7500元的诉求,理据不充分,不予支持。

  L公司经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为其自动放弃答辩、举证、质证、抗辩等诉讼权利,应自行承担相应的诉讼风险。





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