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北京房产律师——婚后借名购房登记在他人名下的算个人财产吗

来源:未知   作者:未知   时间:2021-09-03


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
原告王某雄向本院提出诉讼请求:1.由被告张某芳出资购买、登记在张某艳名下的位于佛山市南海区1号房及2号房返还为原告与被告张某芳名下,被告张某艳配合办理房产过户手续;2.两被告及第三人连带赔偿原告房款1925000元及利息。
事实和理由:原告与被告张某芳于2008年10月29日办理结婚登记。2015年4月,被告张某芳购买了番禺区3号房产及车位,没有办理房产登记手续。张某芳于2017年7月16日,私自将上述房产以385万元出售给第三人李某雅。张某芳出售房产是要求第三人将款项支付至张某辉银行账户,并通过张某辉账户支付部分款项至佛山市Y公司,用于购买佛山市2号、1号房,但房产却登记在张某芳妹妹张某艳名下。原告认为,两被告未经原告同意,串通将夫妻共同财产私下进行处理,侵犯了原告的合法权益,两被告应承担民事赔偿责任。
 
被告辩称
被告张某芳辩称:一、番禺区桥××、202房的实际产权人不是原告王某雄和被告张某芳。该房产实际是案外人李某欢的。张某芳从小跟随李某欢做事,李某欢对张某芳是无比信任。李某欢因比较忙等个人原因,一直喜欢用信任的人的名义投资房产,这次不是第一次也不是最后一次。合同虽然是由张某芳签署,但实际上张某芳只是办事的,购房的全部资金来源于李某欢。以上事实,有李某欢的转账凭证、李某欢出具的证明等证据证实。3.原告一直知悉该房产实际是案外人李某欢的。李某欢向张某芳借名买房时,张某芳有向原告提起过,原告对此是知情的。正因为此,原告从未要求加名,也从未要求把房子处理掉。
二、张某芳根据李某欢指示处理案涉房产;张某艳对此并不知情,其购买房产与张某芳处理房产无关。张某芳以自己名义把该房产出卖给李某雅,是受李某欢的委托及指示;如何收款、所收房款如何支配,也是由李某欢决定的。张某芳处理的房产在广州市番禺桥南街,而张某艳购买的房产在佛山市南海区狮山镇,而且张某艳购买狮山房产时,李某雅还没有付款,这两处房产根本就没有联系。实际上,张某艳购买的房产,是在张某辉主导下找亲人朋友筹钱才能购买的,其资金来源并非来自张某芳处理的番禺房产。
三、原告要求张某芳赔偿,是想浑水摸鱼而多分财产。因原告与张某芳结婚十年不能生育小孩,原告对家庭没有羁绊。2017年下半年,原告看到张某芳债务缠身,就开始想抛弃张某芳,其提出与张某芳离婚,张某芳不同意。原告在多次要求离婚不成的情况下要起诉离婚。同时,原告还想趁乱要把本是案外人的财产变成张某芳对原告的债务,从而达到多分夫妻共同财产的目的。
综上所述,原告王某雄是在明知1、2号房是案外人所有的情况下,因为离婚就趁乱想通过法院,榨取张某芳及其妹妹张某艳,从而达到变相多分夫妻共同财产的目的。张某芳恳切请求法院对原告的无理诉讼请求依法予以驳回。
被告张某艳提交书面答辩状称:本人在佛山购买房产使用的是自有资金及亲戚朋友资助的资金,与张某芳是否处理番禺的房产无关。除了番禺市桥那个六楼的房子,本人从来不曾听原告和张某芳说过他们在番禺还有别的房子,对张某芳是否私自处理更是毫不知情。
 
本院查明
王某雄与张某芳为夫妻关系,两人于2008年10月29日登记结婚。张某艳为张某芳的妹妹,张某辉为张某芳与张某艳的父亲。
2015年4月27日,张某芳(乙方、买受人)与广州市维信房地产有限公司(甲方、出卖人)签订《广州市商品房买卖合同》补充协议,协议载明乙方向甲方购买位于广州市番禺区桥1、2号商品房(以下称1、2号房),并于2015年4月27日签订了该商品房的《商品房预售合同》;甲乙双方一致同意,虽然国家政策调整期间,乙方购买的前述商品房暂时无法到房管部门办理商品房买卖合同备案,暂时无法办理权属证明文件,但双方仍确认前述商品房的《商品房预售合同》及其补充协议等文件对双方均具有约束力……
2017年7月16日,张某芳(卖方)与李某雅(买方)、广州市番禺市桥街恒达房地产信息咨询服务部(经纪方)签订《房屋买卖合约》。
另查明,2017年8月31日、同年9月16日、同年9月30日、同年10月27日,佛山市Y公司出具收据,确认收到张某艳用于购买2号房、1号房订金或房款10万元(5万元+5万元)、10万元(5万元+5万元)、10万元(5万元+5万元)、714049元(199910元+514139元)。张某芳陈述张某艳购买的2号、1号房,是在张某辉主导下找亲人朋友筹钱购买的,其资金来源并非来自出售1、2号房的款项。
又查明,2017年11月9日,王某雄向本院起诉要求张某芳离婚。在该案中,张某芳陈述1、2号房是其老板用其名义出资购买的,当时有一部分款项是我刷卡的,有一部分款项是由他人刷卡支付的,还有一部分是现金支付。这个房产是几个人合伙炒房购买的,由于其他几个人都不在番禺,所以由我出面代为办理的手续。本院于2018年5月31日作出判决,裁决不准许王某雄、张某芳离婚。2019年2月28日,王某雄再次向本院提起诉讼要求与张某芳离婚,该案件还在审理中。
 
裁判结果
一、被告张某芳应于本判决生效之日起十日内向原告王某雄支付款项1925000元并支付利息;
二、驳回原告王某雄的其余诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
从张某芳与广州市维信房地产有限公司签订《广州市商品房买卖合同》补充协议来看,1、2号房是张某芳在其与王某雄夫妻关系存续期间以个人名义购买,张某芳否认上述房产是其与王某雄的夫妻共同财产,主张是李某欢借用其名义购买,应当提供相应的证据。但综合本案证据,张某芳未能提供充分证据佐证其反驳意见,不予采纳,理由如下:
第一、涉案补充协议记载1、2号房的预售合同系于2015年4月27日签订,张某芳主张房款是李某欢支付,其提交的转账记录显示李某欢向广州市维信房地产有限公司支付款项的时间为2014年9月15日至2015年9月1日期间。该些款项的支付时间部分发生在预售合同签订以前,与常理不符合。
第二、张某芳主张1、2号房是由其代李某欢进行投资购买并代为办理出售手续,亦未提交任何证据予以证实李某欢与其之间进行协商代为购买、出售上述房产的过程。
第三、如1、2号房是李某欢出资购买,则相应的售房款应由李某欢所获得或受益。但从本案证据看,张某芳与买家签订合同出售1、2号房时,约定的收款账户为其父亲张某辉名下的账户,而张某芳亦在合同中确认收取定金10万元并出具收据确认收到房款(不含定金)150万元。从该些证据看,出售涉案房款的受益方为张某芳而非李某欢。
综上,法院认为,张某芳与广州市维信房地产有限公司签订商品房买卖合同购买1、2号房,后与案外人李某雅签订房屋买卖合同约定以385万元的价格出售1、2号房,张某芳为卖方,在未有充分证据予以反驳的情况下,应认定出售房屋的价款全部由张某芳受益。张某芳主张其中200万元楼款买方按照李某欢的指示转账给案外人李蔚立,该案款转账给案外人是受李某欢指示仅有张某芳一方的陈述,不能排除张某芳委托他人代为收取款项的可能性,不足以充分反驳张某芳作为卖方会最终收取全部房款的情况。
综上,法院认定张某芳收取了售房款385元。该款项为张某芳与王某雄夫妻关系存续期间所得收益,应当归王某雄与张某芳共同所有。现未有证据显示张某芳仍持有上述售房款,王某雄以财产损害为由向法院提起诉讼,要求张某芳向其支付一半的房款1925000元,予以支持。
王某雄主张利息合理,但其要求利息按银行贷款利率计付过高,法院予以调整为按中国人民银行同期存款利率计算。根据张某芳提交的房款交付证据,买方最后一次支付房款的时间为2018年3月20日。法院酌情认定利息自该日起算。即张某芳应向王某雄支付以1925000元为本金,按中国人民银行同期存款利率,自2018年3月20日起计算至款项支付完毕之日止的利息。至于王某雄主张张某艳购买2号、1号房是由张某芳出资,要求张某艳返还房产的问题。
王某雄已要求张某芳向其返还涉案1、2号房售房款的一半,王某雄亦未能证明张某艳购买2号、1号房的款项全部来源于张某芳出售1、2号房所得资金,故其主张张某艳连带赔偿上述房款以及利息,并返还2号、1号房至其与张某芳名下,无事实及法律依据,不予支持。
如上所述,法院认定张某芳为1、2号房售房款的受益方,张某辉仅为涉案房屋买卖合同中记载的房款收取账户持有人,王某雄未能提交证据证实张某辉是上述售房款的受益方并对其权益造成损害,故对其要求张某辉共同承担返还上述房款并支付利息的诉请,不予支持。





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