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房产买卖律师——房屋无法过户导致合同解除的,买房损失由谁承担

来源:未知  作者:admin  时间:2021-09-06 20:27


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
李某飞向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付退房款415000元;2.判令被告支付原告逾期付款违约金。
事实与理由:原告想在北京买房,通过中介认识张某珍,张某珍称其有小产权房出售,且“小产权房已得到国家认可”。原告于2011年3月8日与被告签订了小产权房屋买卖合同,合同签订后,原告付清了房款,被告也依约交付了房屋。后原告发现村里镇里都没有涉案房屋的登记备案,无法将所有权过户至其名下,原告就找被告协商退房事宜,2013年12月14日双方签订《退款协议》。但到2014年12月1日,被告未依约退房款。故原告诉至法院。
 
被告辩称
张某珍辩称:第一,双方签订的退款协议是在被告被胁迫的情况下签订的,且双方一直未履行,原告向法庭出示的录音是在2019年形成,在协议签订后7年多时间里,原告一直占用房屋;第二,自2013年原告提出退款并签订所谓退款协议之后,原告始终主张履行合同,所以退款协议没有履行,而且是无效的,法院应当驳回原告的诉讼请求。
张某珍向本院提出反诉请求:判令李某飞向张某珍支付房屋租金445200元及利息135000元,物业管理费81684元、维修等其他费用32098.47元及利息65000元,以上共计758982.47元。
事实与理由:2011年3月8日,反诉人与被反诉人签订一份“小产权房买卖合同”。反诉人将其自行开发的一套约85平方米的小产权房卖给被反诉人,该房位于北京市昌平区1号院,房屋售价41万元。合同签订后,被反诉人按约定将房款交给了反诉人。2020年北京市政府按统一要求,要将非法建设的小产权房进行强制拆除,被反诉人向法院提起诉讼,要求反诉人按合同款项退还被反诉人的房款。按合同无效各方返还的法律原则,反诉人要求被反诉人支付房屋占有使用期间的房租费用及物业管理费、水电费。为此向法院提出反诉,望判如所请。
李某飞辩称:一、不同意支付房屋租金及利息。答辩人通过中介认识的被答辩人,被答辩人称其有小产权房出售,且“小产权房已得到国家认可”,答辩人也到实地查看,确实有被答辩人诉说的房屋,就听信了被答辩人的说法,于2011年3月8日与被答辩人签订了《小产权房屋买卖合同》(以下简称房屋买卖合同)。
后答辩人夫妻入住涉案房屋,因被答辩人2013年夏天欠村里电费导致停电停水,一停就是十天半个月,当时答辩人的孩子才三四个月大,根本无法居住,只得到酒店开房暂住,又发现村里镇里都没有涉案房屋的登记备案,无法将所有权过户到其名下,才得知涉案房屋根本连小产权房都算不上,因未取得建设工程规划许可,是违法建筑,且早在2010年3月8日,北京市规划委就进行了认定。在被认定为违法建筑1年后,被答辩人仍将涉案房屋转让给答辩人,是明显的欺诈行为。答辩人就找被答辩人商议退房退钱,在2013年12月14日,双方签订了《退款协议》,约定在2014年12月1日之前,被答辩人应退清答辩人房款415000元,在房款退完后,答辩人将涉案房屋退还给被答辩人。
因此,答辩人要求退还房款是基于《退款协议》的约定,并非被答辩人主张的“因房屋买卖合同无效的返还”,《退款协议》是双方于房屋买卖合同解除后各自所应承担责任的约定,独立于房屋买卖合同,是双方真实意思表示,未有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应全面履行《退款协议》约定的内容。在《退房协议》签订后,答辩人数次催促付款,被答辩人都以各种理由拖延,2014年说“手上暂时没钱,给她一年的时间筹款”,2015年和2016年说“手上还是没有钱,在找买家买房,卖了钱就给”,2017年和2018年说“手上还是没有钱,再缓缓”。所以答辩人无法交房。
因此,答辩人占有房屋是合法占有,在2011年3月8日至2014年12月1日期间基于房屋买卖合同和《退款协议》的约定可以占有;在2014年12月2日之后占有是因为被答辩人迟迟没有履行退款义务,根据《退款协议》的约定,应先退款再退房,但在《退房协议》签订后,答辩人数次催促付款,被答辩人都以各种理由拖延。根据《民法典》第526条规定,“当事人互负债务,有先后履行顺序的,应当先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行请求”,答辩人享有先履行抗辩权。被答辩人在2021年3月20日提起反诉之前从未主张过房租,已超过诉讼时效。
二、不同意支付物业管理费、维修费等其他费用。
 
本院查明
2011年3月8日,张某珍(出卖人、甲方)与李某飞(买受人、乙方)签订《小产权房屋买卖合同》,约定,甲方自愿将位于北京市昌平区1号的房屋以41万元的价格出售给乙方;本合同签订时,甲乙双方都不具备过户条件。该合同还对其他内容进行了约定。合同签订后,李某飞支付了购房款,张某珍向李某飞交付了房屋。
2013年12月14日,张某珍(甲方)与李某飞(乙方)签订《退款协议》,约定,甲、乙双方于2013年8月29日商谈退款条件如下:在2014年8月29日之内,因该房不能自由上市交易,因此将1号院的西楼三层85平方米房屋由李某飞退还张某珍,在这期间,李某飞不拿房租,张某珍用李某飞房款不拿利息,若2014年12月1日前甲方退清乙方房款,退款金额415000元(以原房价为准);自2013年8月29日起,李某飞自理电费、水费、卫生费;甲方房款退完后,乙方归还房屋。后张某珍未退还房款,李某飞亦未退还房屋。
2019年12月22日,北京市昌平区D村村民委员会(以下简称D村村委会)、北京市昌平区D村股份经济合作社(甲方,以下简称D村经合社)与张某珍(乙方、被腾退人)签订《北京市昌平区2019年集体土地上非住2宅房屋自主腾退项目地上物腾退补偿协议》。后D村村委会(甲方)与张某珍(乙方)签订《北七家镇D村八十四亩地自主腾退项目租金补交确认书》,约定自2010年10月底起至2019年5月止共8年7月,乙方应按照每年每亩25000元标准补交乙方占有土地期间的租金,共应向甲方补交租金257459元,本确认书签订生效后10日内,乙方应向甲方一次性付清。
李某飞向本院提交其与张某珍2019年7月18日的录音,证明其一直向张某珍主张退还购房款。
庭审中,双方均认可涉案房屋一直由李某飞使用。张某珍于2019年12月25日将案涉房屋交付D村村委会、D村经合社。张某珍陈述,涉案房屋于2020年1月16日开始拆,2月、3月全部拆除。张某珍向本院提交其自行制作的垃圾费等各项费用清单,证明李某飞欠缴的各项费用。李某飞均不予认可。
 
裁判结果
一、张某珍于本判决生效后十日内退还李某飞房款410000元并支付利息(以410000元为基数,自2019年12月26日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算);
二、李某飞于本判决生效后十日内支付张某珍卫生费488元;
三、驳回李某飞的其他诉讼请求;
四、驳回张某珍的其他反诉请求。
 
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中,李某飞与张某珍签订的《退款协议》是当事人的真实意思表示,且未违反法律、法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行。当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
根据协议约定,张某珍房款退完后,李某飞归还房屋,张某珍于2019年12月25日将涉案房屋交付D村村委会、D村经合社,案涉房屋已不在李某飞控制之下,应视为李某飞将案涉房屋交付张某珍,张某珍应将购房款予以退还。退款协议约定,若2014年12月1日前张某珍退清李某飞房款,退款金额415000元(以原房价为准),而小产权房屋买卖合同中约定的购房款为410000元,李某飞提交的证据亦不足以证明其交纳的购房款为415000元,故李某飞主张退还的房款,合理部分,予以支持,不合理部分,法院予以驳回。
关于李某飞主张的利息及张某珍主张的房屋占有使用费,如前所述,李某飞将案涉房屋退还张某珍的时间为2019年12月25日。在此之前,李某飞继续占有使用房屋应当支付使用费,张某珍占有使用购房款应当支付资金占用费,从诚实信用原则及公平原则考虑,房屋占有使用费及资金占有费相互折抵,故李某飞主张自2014年12月2日至2019年12月25日期间的利息,张某珍主张的房屋占有使用费,均不予支持。
李某飞于2019年12月25日向张某珍交付了房屋,张某珍亦应将购房款退还。现张某珍未退款,应当赔偿李某飞的损失。现张某珍主张李某飞要求的利息过高,要求法院予以调整,法院以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素,根据公平原则和诚实信用原则酌情予以确定,合理部分,法院予以支持,不合理部分,予以驳回。张某珍抗辩李某飞的诉讼时效已过的意见,于法无据,不予支持。
关于卫生费,退房协议约定,2013年8月29日起由李某飞承担,每月40元,现张某珍主张自2018年12月20日至2020年1月16日期间的卫生费,李某飞于2019年12月25日交还涉案房屋,且李某飞亦未提交证据证明其已经交纳,故张某珍主张的合理部分,予以支持,不合理部分,予以驳回。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。故李某飞辩称诉讼时效已过的意见,不予采信。张某珍主张的其他费用,于法无据,不予支持。





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