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公租房拆迁符合变更条件的承租人能否要求多分

来源:未知   作者:未知   时间:2021-11-18


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
原告诉称
原告刘某彩、李某延、李某东提出诉讼请求,要求李某京支付售房款1615400元。
事实和理由:原告与李某京及案外人李某、李某义共同签订了《遗产分割协议》,约定继承人李某义、李某、刘某彩、李某东、李某延共同继承被继承人李父名下位于北京市海淀区一号房屋(以下简称一号房屋)一套,各继承人同意该房产登记于李某义之女李某京名下,房产买卖或出租所得收益由李某义、李某、刘某彩各分得33%。
2018年6月10日,李某京与案外人彭某签订《北京市存量房屋买卖合同》,将上述房屋以490万元的价格出售给案外人彭某。现李某京未按《遗产分割协议》约定履行支付售房款的义务,为维护我们的合法权益,特诉至法院。
 
被告辩称
被告李某京辩称,原告故意隐瞒一号房屋并非李父遗产的事实,骗取我签订了所谓的《遗产分割协议》,后我到北京M公司(以下简称M公司)办理手续时,才了解到一号房屋唯一具有购买资格的人只有我,我以为原告等人同意我购买一号房屋并拥有房产。我出售一号房屋后,原告以无效且被公证书取代的《遗产分割协议》瓜分我的合法财产。《遗产分割协议》的内容与经过公证的声明书相悖,已被声明书取代,不能推翻声明书的内容和效力。
我与M公司签订了《房屋买卖契约》,依法取得了一号房屋的不动产权证书,该房屋系我的个人财产,李父的继承人对一号房屋没有任何权益,请求驳回原告的全部诉讼请求。
 
本院查明
李父生有长子李某权(已去世)、次子李某义、三子李某。李某权与妻子刘某彩生有女儿李某延、儿子李某东,李某京系李某义之女。
1995年,M公司将一号房屋分配给李父居住使用,承租人为李父。李父于1999年去世。李父去世后,李某义、李某、李某京、刘某彩、李某东、李某延共同签订《遗产分割协议》一份,内容为:被继承人李父去世,留下遗产(房产)尚未分割,因被继承人未留下任何遗嘱,在平等自愿基础上,协议人达成遗产分割协议,以资共同遵守执行:1.各继承人确定,依据法律规定,被继承人名下财产为房产北京市海淀区一号房屋,现协议人同意该房产登记于协议人李某京名下,在李某京不处分(买卖或出租)该房产的情况下,不向其主张任何权利或利益。2.以上房产由继承人李某义、继承人李某、继承人刘某彩、继承人李某东、继承人李某延共同继承。3.上述房产由协议人李某京通过《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》以及《北京市公有住宅租赁合同》,向北京市海淀区房地产经营开发公司房屋管理分公司申请办理该房产的产权。办理房产产权过程中产生的全部费用由五位继承人共同承担,协议人李某京不承担任何费用。…5.上述房产买卖或出租所得之房产价值收益,李某京必须在五位继承人共同协商同意的日期内支付给其中三位继承人:李某义、李某、刘某彩,三位继承人所得房产价值收益比例为:李某义全部房产价值收益的33.33%,李某全部房产价值收益的33.33%,刘某彩全部房产价值收益的33.33%(已包括李某东与李某延的份额)。该协议落款处有李某义、李某、李某京、刘某彩、李某东、李某延签字,未显示签订时间。
2016年5月16日,李某义、李某、李某京、刘某彩、李某东、李某延共同在北京市中信公证处办理《声明书》公证,内容为:所有声明人均同意由声明人李某京承租位于北京市海淀区一号房屋,所有声明人同意声明人李某京购买上述房产,房屋产权归李某京所有。
2017年10月30日,李某京与M公司签订《房屋买卖契约》,由李某京购买一号房屋,李某京交纳购房款52326元、公共维修基金1326元、登记费80元。2018年5月21日,李某京取得一号房屋产权证书,权利人登记为李某京。
2018年6月10日,李某京与案外人彭某签订《北京市存量房屋买卖合同》,将一号房屋出售给彭某,总价款490万元。李某京称实际收到购房款489.84元,扣除了1600元物业费用,但对该物业费扣除一事未能向本院提供证据予以证明。
庭审中,原告称一号房屋原系李父承租公房,李父去世后,该房屋具备了出售条件,全体继承人同意由李某京先行与M公司签订购房协议,待取得房屋产权证书后,由李某京将房屋出售,各个继承人再行分割售房款,因此,在签订《遗产分割协议》的同时办理了《声明书》公证,《声明书》是为李某京与M公司签订购房协议所用。李某京对于《遗产分割协议》的真实性认可,但认为有重大误解且违反法律规定,原告明知道其是基于李父遗产才同意分割房屋的;加之该协议已经被经公证《声明书》所取代,原告在声明书中已经确认由其购买一号房屋,并拥有房屋所有权,因此不同意按照《遗产分割协议》约定支付售房款。
为证明上述主张,李某京提供李某东手写声明书一份,原告对该份证据的真实性不持异议,表示只是草稿,不认可证明目的。经询问,原告称《遗产分割协议》与《声明书》系同一时间所签,由李某京事先打印出协议文本带到公证处,双方在公证处签的字;李某京称《遗产分割协议》系其打印好后由双方签字,签订时间在《声明书》之前。双方对于《遗产分割协议》具体签订时间均未能提交证据佐证。现一号房屋已出售,李某京获得了售房款,双方对于是否履行《遗产分割协议》内容产生分歧。
另经审理查明,案外人李某曾在本院起诉,要求李某京按照《遗产分割协议》约定履行支付售房款义务。该案审理过程中,李某京确认在购买一号房屋时需向M公司提交全部家庭成员同意由李某京购买并拥有产权的证明,因李某京户口在一号房屋内,只有其具有购房条件。本院于2019年3月29日作出民事判决,认定《遗产分割协议》合法有效,李某京应按照《遗产分割协议》约定的比例向李某支付相应款项,扣除李某应分摊的李某京办理房屋产权证书过程中所发生的费用后,判决李某京向李某支付售房款人民币1615400元。李某京不服判决提出上诉,后被北京市第一中级人民法院驳回上诉,维持原判。
 
裁判结果
被告李某京于本判决生效后十日内向原告刘某彩、李某延、李某东支付售房款人民币1615400元。
 
房产律师靳双权点评
本案中,一号房屋原系M公司分配给李父租用的公房,李父于1999年去世后,该公房未及时变更承租人。李某义、李某、李某京、刘某彩、李某东、李某延共同签订的《遗产分割协议》,虽签字各方对于一号房屋属李父遗产的认识有误,但从合同内容看,各方的真实意思表示是一致同意由李某京向M公司申请办理一号房屋产权证书,办理产权的费用由除李某京外的五人承担,李某京出售房屋后应按比例向李某义、李某、刘某彩(包括李某东、李某延)支付房产价值收益。该协议内容系签字各方的真实意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。
依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。李某京称在签订《遗产分割协议》后,双方另在公证处做出了同意由李某京购买一号房屋、所有权归李某京所有的《声明书》公证,该公证书取代了《遗产分割协议》。对此,法院认为,
《声明书》与《遗产分割协议》的内容并不冲突,不能取代《遗产分割协议》。《声明书》系各方对外表示同意由李某京办理购房手续的声明,并不包含对内放弃分割售房款份额的意思表示,故仅凭《声明书》不能推断出原告放弃向李某京主张对售房款的权益。
现李某京已将房屋出售,并取得了售房款,其应按照《遗产分割协议》约定的比例向刘某彩、李某延、李某东支付相应款项。同时,刘某彩、李某延、李某东亦应按协议约定,分摊李某京办理房屋产权证书过程中所发生的费用。现刘某彩、李某延、李某东同意分担已生效判决中核定的李某京所支出的费用,要求李某京按照协议约定履行付款义务支付售房款人民币1615400元的诉讼请求,理由正当,数额合理,法院予以支持。李某京所述李某东曾手写声明书,充分证明原告方明知其是基于李父遗产才同意分割房屋的,故不同意给付售房款的答辩意见,没有法律依据,法院不予采信。





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