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农村宅基地买卖合同无返还补偿按照出卖时还是产生纠纷时定价

来源:未知   作者:未知   时间:2021-11-18


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
原告诉称
张先生、张女士诉讼请求为:1.判决二被告赔偿原告本案诉争房屋及信赖利益损失120万元、鉴定费3000元;2.本案诉讼费由二被告承担。
事实和理由:二原告于2009年7月19日经中介机构推介,购买了二被告位于怀柔一号院落。当时双方签署了《房屋买卖协议书》并约定:怀柔区一号房屋出卖给二原告,原告向二被告支付人民币30万元整。合同签署并支付对价后,二原告一直在此居住并对诉争房产进行了添附和翻建、改建及装修并居住至今。因该地段列入拆迁计划,2017年二被告突然联系二原告商谈本案诉争房产如拆迁,拆迁补偿重新分配事宜。
因双方存有差异,故二被告突然于2017年8月22日起诉二原告要求确认双方签署的《房产买卖协议书》无效,2017年12月怀柔区人民法院判决确认双方签署的《房产买卖协议书》无效。二被告又于2018年3月8日在贵院起诉二原告腾退占用的房屋。贵院在审理中充分考虑房产因素后曾向二原告释明是否反诉主张房屋及信赖利益等损失,二原告决定另案起诉处理。现二原告依据法律及证据,起诉至法院。
 
被告辩称
李先生、李女士辩称:1.不同意原告的诉讼请求,120万元没有依据。2.其一,原告在陈述中说的购买此房屋后,一直在此房屋居住不存在,购买后一直在出租,在诉讼过程中原法院勘查现场一直没有居住,只有做生意的一户在涉案房屋居住。其二,并不存在所述的拆迁问题,高速公路占用已经完全结束,没有新的计划。其三,对于可信赖利益损失,农村住宅和商品房有区别,没有房产证,增值效果和可信赖利益没有原告陈述的那么多,经过评估公司已经对地上物和宅基地的区位补偿价进行评估,我们对评估结论是认可的,对方提出评估,且已经有相关数据,合同无效涉及到双方返还,我们认可评估结果,按照评估价格返还是符合实际情况,我们同意按现价进行返还。
 
本院查明
李先生与李女士系夫妻关系,张先生与张女士系夫妻关系。
2009年7月19日,原、被告之间达成《房产买卖协议书》,约定李先生、李女士将北京市怀柔区一号房屋卖给张先生、张女士,张先生、张女士向李先生、李女士支付房款30万元,张先生、张女士均为居民,且不是怀柔区a村集体经济组织成员。2017年8月22日,李先生、李女士起诉至我院,要求确认其与张先生、张女士之间于2009年7月19日签订的《房产买卖协议书》无效。2017年12月27日,我院出具了民事判决书,判决确认李先生、李女士与张先生、张女士于2009年7月19日签订的《房产买卖协议书》无效。
2018年3月8日,李先生、李女士再次起诉至我院,要求张先生、张女士腾退占用的北京市怀柔区一号房屋及返还集体土地建设用地使用证。2018年6月12日,我院出具了民事判决书,判决如下:一、张先生、张女士于本判决生效之日起365日内将位于北京市怀柔区一号房屋腾退返还给李先生、李女士;二、张先生、张女士于本判决生效之日起365日内将位于北京市怀柔区一号院落的《集体土地建设用地使用证》返还给李先生、李女士。
在本案审理过程中,张先生、张女士申请对位于北京市怀柔区一号房屋及院落进行现房值鉴定、并对该宅院及房屋的附属物重置成新价、附属物补偿及宅基地区位补偿价的现值进行鉴定。鉴定结果:宅基地区位补偿价、房屋重置成新价、房屋装修和附属物成新总价:389986元。其中:宅基地区位补偿价:120000元,房屋重置成新价、房屋装修和附属物成新成新价值:269986元。为此,张先生、张女士支付鉴定费3000元。李先生、李女士明确表示对于评估结论认可。张先生、张女士认为评估公司不具备测绘资质,故申请重新鉴定,法院不予准许。张先生、张女士亦表示本次评估的宅基地区位补偿单价过低。
诉讼过程中,双方均认可位于北京市怀柔区一号院落使用面积为254.24平方米。
 
裁判结果
一、李先生、李女士于本判决生效后十日内给付张先生、张女士房屋、装修及附属物的重置成新价269986元;
二、李先生、李女士于本判决生效后十日内给付张先生、张女士损失640685元;
三、驳回张先生、张女士的其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,在生效判决已确认张先生、张女士与李先生、李女士签订的《房产买卖协议书》无效、张先生及张女士对涉案房屋及院落负有腾退义务的情况下,张先生、张女士要求李先生、李女士赔偿其因协议无效而遭受的损失之诉求,于法有据,法院予以支持。
对于合同无效的后果,李先生、李女士应当承担主要责任,张先生、张女士承担次要责任。本案中,李先生、李女士应承担70%的责任,张先生、张女士承担30%的责任。因对合同成立并有效而产生的信赖利益损失,法院将根据双方当事人的过错程度、参考评估机构的评估结果及当地的实际情况作出综合认定。
首先,关于宅基地区位补偿价的定价标准问题。法院认为,虽然涉案房屋及宅基地未纳入拆迁范围,但根据涉案房屋所在区域的房地价涨幅等情况可以判定,鉴定报告依据2003年的标准计算得出区位补偿单价已不能反映目前的客观实际情况,且怀柔区在实施棚改拆迁、土地一级开发等项目时对宅基地的区位补偿价也未依据2003年的标准执行。据此,法院参考审判实践、参照怀柔区周边村镇拆迁时宅基地区位补偿价的定价规则,对本案中宅基地区位补偿价按照每平方米3600元计算。
其次,关于房屋、装修及附属物的重置成新价的定价问题。法院对评估报告中认定的房屋、装修及附属物的重置成新价予以认可。
 





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