以下为采访实录：
主持人：各位观众大家好，欢迎来到本期“律师访谈”栏目直播间，本期栏目的主题是“央产房交易的特殊性”。存量房交易市场中，有类特殊的房源类型——央产房，很多央产房凭借建筑质量优越、地理位置优势成为众多购房者心目中理想的选择。央产房的交易过程与一般存量房存在着很大的差别，也容易在买卖双方产生巨大的履约分歧。
今天我们有幸请到中国房地产营销协会副会长、著名房产律师靳双权先生，围绕央产房交易中特殊性为您解答相关法律问题。
靳律师，您好！
靳双权：你好！
主持人：1、靳律师，您作为资深房地产律师，对央产房的研究已久，您能否向观众介绍下什么是央产房呢？
靳双权：好的。央产房全称为“中央在京单位已购公有住房”，它是已购公房的一种类型，当然央产房的产权单位性质比较特殊，一般包括党中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、最高人民法院、最高人民检察院、国务院各部门、各直属机构、各人民团体及其所属单位，主要分为国管和中直两种管理机构。
央产房地理位置、建筑质量、周边环境、配套设施等方面均存在较一般已购公有住房的优势，因此吸引大量的购房者不惜重金购买此类房屋。
北京地区自2012年7月起才允许央产房上市交易。然而央产房因其性质的特殊性，在交易中会产生很多隐患。
主持人：2、靳律师，您能给观众讲解下央产房和一般存量房在交易过程中最大的区别是什么吗？
靳双权：央产房上市交易前需要进行备案，这是与一般存量房交易过程最大的区别。需要注意的是，不是所有的央产房均可以上市交易。以下几类央产房不能进行交易：
第一，涉及国家安全、保密等特殊部门的住房，党政机关、教学科研等区域内的住房。根据《中央在京单位已购公房上市出售管理办法》的规定“涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，应报交易办公室备案，并在职工住房档案中标注，该类住房可按规定向原产权单位腾退，也可在原产权单位范围职工之间进行交易。”
第二，按照职工所述职级对应其应享受的住房面积，如果超出相应住房标准分得房屋，未进行超标款处理的房屋不能交易。
第三，即为法律、法规规定其他不得上市出售的住房。
主持人：3、您能为我们介绍下央产房出售前卖方办理上市手续的流程吗？
靳双权：可以。
第一步：前往房屋原产权单位的房管科咨询拟交易房屋是否属于央产房，咨询房管科是否于在京中央和国家机关住房交易中心中央国机关住房资金管理中心（蓝岛大厦西区一层）进行了央产房备案登记。
第二步：查询房所在单位房管部门是否存在职工住房档案。指以文字、声像、图表、软盘及其他媒体介质为载体记录的职工住房信息，包括职工及其配偶的姓名、职务、职级、参加工作时间；职工住房地址、面积、结构、类型及产权；职工住房超标处理情况；职工领取住房补贴情况；职工住房上市交易情况；房屋抵押、查封及其他纠纷情况；房屋是否属于不宜公开上市出售的范围；其他需要说明的情况。凡中央在京单位职工均应由其所在单位建立职工住房档案，中央在京单位产权房由其他单位人员居住的，产权单位也应进行登记，建立住房档案。
第三步：前往蓝岛大厦西区一层核实拟交易房屋是否存在备案登记，并是否允许上市交易。
第四步：前往单位开具《同意出售证明》（有的单位目前已经不开具此证明，需要提前问好单位房管科政策）。
第五步：前往所在小区物业或单位的房管科开具《物业费结清证明》及《供暖费结清证明》，只有上述两个证明存在才能在交易中办理过户手续。关于物业费、供暖费结清证明，存在一个特殊问题，有的单位因为产权人退休后仍然享受单位的福利待遇，物业费和供暖费的部分或者全部由单位承担，将来出售给外单位人居住，原单位对此费用不再支付，单位担心外单位的人不及时交纳上述费用，会指定由卖方或者买方垫付未来1-5年的物业费或者供暖费，否则不予开具上述费用结清证明。此时将会遇到购房过程中双方分歧之处，将在后面为大家分析。目前诸如发改委、机械部、商业部、京剧院等单位均这样做。
第六步：房屋需要办理相应的超标款结清。不是所有的央产房都需要交纳超标款，需要根据产权人相应的级别而定。在京中央国家机关职工住房面积标准：公务员：科级以下60平方米;正副科级70平方米;副处级80平方米;正处级90平方米;副司(局)级别105平方米;正司(局)级120平方米。对于央产房住房面积超标的，如果要上市交易，需做按照超标处理准则：职工购买现住房超标的，能分割退回要分割退回;不能分割退回的，可上浮一个职级(正司局级上浮20平方米)。在浮动范围内按超标面积×1560元/平米计算，超过浮动范围的按超出部分×4000/平米元计算交给原单位。
第七步：携带房屋产权证书、卖方及其配偶身份证、配偶同意出售证明、单位同意出售证明、原始购房合同、物业费、供暖费结清证明，前往蓝岛大厦西区填写《央产房上市登记表》或《上市登记确认表》。
第八步：取回盖章和存在编号的《中央在京单位已购公有住房上市出售登记表》方可进行央产房交易。
如果产权人已经不在原单位工作，有时还需要现在的单位开具无分房证明。
如果产权人的配偶在产权单位工作，则需要出具配偶无分房证明。
另外提醒购房人，《中央在京单位已购公有住房上市出售登记表》的有效期为一年。
主持人：靳律师，根据您以往的办案经验，您有没有提醒广大需要购买央产房的购房者，交易中容易出现的纠纷点在哪里？
靳双权：好的。购房者在购买央产房时，最好核查卖方是否具备《中央在京单位已购公有住房上市登记表》，存在此表的情况下，说明卖方已经走完上述上市登记程序，消除很多后顾之忧。当然，现实的情况往往并没有那么理想与单纯，由于产权人或中介的原因，并没有办理好上市程序，也许就挂牌售卖，这就会出现很多争议之处。
比如，超标款究竟谁来交？在实践中，有很多卖方在买方有意购买该套房屋时才着手办理上市手续，办理过程中因为超标款数额较大，不是搁浅上市程序就是提出此部分款项由买方承担。那么遭遇此种情况，买方该怎么应对呢？我们说卖方办理完毕上市登记后方可交易央产房，卖方有义务在交易之前或者说在履约之前办理好上市登记手续，超标款也应当由卖方来交纳。但如果买方选到该房比较理想，且能购在交易价格之外承受额外的超标款费用，那么也是买卖双方的自由协商范围。
再如，蓝岛大厦办理央产房上市登记处，应该由产权单位在此建立央产房备案，并且产权单位还应当为职工建立住房情况登记表，以备蓝岛大厦工作人员核实房源及售房者情况。如果上述两个备案和登记都没有，是不能进行交易的，需要在相关部门补全上述手续后进行交易。
再有，刚上部分提到的物业费、供暖费结清证明问题，在实践中常出现纠纷。从申请上市到交易完成，会有1-6个月的时间，这部分供暖费和物业费由谁支付，如上部分提及的预交未来五年的供暖费和物业费又应该由谁来支付？卖方应负有结清过户日前物业费和供暖费的义务，因此买方没有必要承担上述两部分的费用。但需要根据自身购房的迫切需求和经济能力而定。
如果拟交易房屋未于在京中央和国家机关住房及交易办公室建立住房档案，不能交易。如果双方涉诉纠纷，法院通常会联系在京中央和国家机关住房及交易办公室和产权单位房改办询问是否可以上市并是否可以补办相关住房档案，如果产权单位房改办明确表示拟交易房屋系不能上市类别，那么双方交易无法进行，相应依照合同追究违约方责任。法院不可通过判决方式强制交易。
如果涉及到央产房继承问题，司法实践中如果该央产房不能上市交易，法院通常的做法确定继承人之间所占房屋所有权份额，而无法予以作价。
主持人：今天靳律师为我们分享了很多关于央产房交易过程中特殊之处，我们受益匪浅。非常感谢各位的收看，也非常感谢靳律师的分享，再见！
靳双权：再见！交易的特殊性》是《说房网律师直播间》的第二期节目，节目的律师嘉宾是中国房地产营销协会副会长、著名房地产律师靳双权先生。靳律师的咨询电话是：13426037149，微信：sskbd2000，qq：467786415，如果您有房地产相关法律问题，您可以通过以上方式咨询
