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二手房律师靳双权解析房屋买卖合同违约责任如何分担?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-14 11:25


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  2015年3月,高磊诉称:2015年1月3日,我与朱倩经华熙经纪公司居间签订房屋买卖合同,约定朱倩购买我位于房山区801号房屋,价格为1325000元,首付款445000元,于房源校验通过及朱倩购房资格审核通过10日内支付;朱倩承诺遵守国家和北京市相关住房限购,因违反限购政策导致购房合同无效或解除,愿意承担一切法律责任;如朱倩未按约定时间付款,逾期超过15天我有权解除合同,朱倩应支付房价款10%的违约金,我返还已付款项,期间所有费用及居间服务费由朱倩承担。

 

  合同签订当天我将房产证放在中介公司保存。后经审核发现朱倩不具备购房资格,各方未能达成一致协议。因朱倩未遵守限购政策,导致合同无法履行,朱倩的行为已构成违约。要求确认2015年1月3日签订的存量房屋买卖合同已于2015年2月11日解除、朱倩赔偿我违约金132500元。

 

  2、被告辩称并反诉

 

  朱倩辩称并反诉称:我没有故意不履行合同的故意,未按时付款的结果不是我原因造成的,也没有违反合同的相关规定。华熙经纪公司未向我明示购房风险,交易中不采用北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版),而用自行编制的合同代替,是造成合同不能正常履行的原因之一。我是外地人,没有在北京买房经验,华熙经纪公司作为专业机构,在没有提供相应材料时就断定我具有购房资格,误导我签订了不能实现合同目的的合同,误导我交了定金,导致合同不能正常履行。购房承诺书不是必备条款,起草于2013年,但最重要的京九条、京十五条却只字不提,该承诺书不能反映当事人的真实意思因而不能受法律保护。

 

  综上,造成不能履行的原因在于不可更改的不可抗力,合同约定因不可抗力不能履行的,根据不可抗力的影响,部分或全部免除责任。不同意高磊诉讼请求。现我提起反诉,因我未违约,因此高磊收取我定金2万元没有依据,华熙经纪公司未履行告知义务、未在支付定金之前确认我的购房资格,因而要承担连带责任,反诉要求高磊返还定金2万元,华熙经纪公司承担连带责任。

 

  二、法院查明

 

  2015年1月3日,高磊与朱倩签订编号为x的存量房屋买卖合同(经纪成交版),约定朱倩购买高磊所有的位于房山区801号房屋,房款为1325000元,首付款445000元,于房源校验通过及朱倩购房资格审核通过10日内支付;朱倩应在同年1月15日前提供真实有效的购房资格审核材料;朱倩承诺遵守国家和北京市相关住房限购,因违反限购政策导致购房合同无效或解除,愿意承担一切法律责任;如朱倩未按约定时间付款、迟延不配合高磊办理手续的或其它违约行为导致交易不能进行,逾期超过15天高磊有权单方解除合同,朱倩应支付房价款10%的违约金,高磊返还朱倩已付款项,期间所有费用及居间服务费由朱倩承担。合同签订当天朱倩给付高磊定金2万元。

 

  同年1月15日前经审核发现朱倩不具备购房资格,朱倩未按约定日期提交相关购房资格核验通过材料,导致合同无法继续履行,高磊曾于2015年2月7日向朱倩及华熙经纪公司发出解除合同通知,朱倩及华熙经纪公司于同年2月11日收到该通知。

 

  三、法院判决

 

  1、一审判决

 

  1)高磊与朱倩及北京华熙房地产经纪有限公司签订的存量房屋买卖合同(经纪成交版)已于二零一五年二月十一日解除。

 

  2)朱倩给付高磊违约金十三万二千五百元。

 

  3)高磊返还朱倩定金二万元。

 

  4)驳回朱倩其他反诉请求。

 

  2、二审判决

 

  1)维持一审判决第一、三、四项;

 

  2)变更一审判决第二项为:朱倩给付高磊违约金六万元;

 

  3)驳回高磊的其他诉讼请求;

 

  4)驳回朱倩的其他上诉请求。

 

  四、律师点评

 

  二手房律师靳双权认为:

 

  依法成立的合同受法律保护。本案中,高磊与朱倩签订的存量房屋买卖合同系双方真实意思表示,并未违反法律、法规的强制性规定,应为合法有效,双方均应按照合同约定履行各自义务。朱倩以其不具有购房资格构成不可抗力为由主张免责,但现有证据表明,双方并未约定不可抗力的具体情形,且依据法律之规定,“不可抗力”系不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。北京市政府早在2011年即开始执行《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》,该通知对非本市户籍居民家庭能否购买本市住房作了明确规定,朱倩签订合同时应熟悉上述通知内容,并应能够依据通知内容自主判断其是否具有购房资格,朱倩不具有购房资格并非不可抗力,对朱倩的该项主张,法院不予支持。在签订合同时,朱倩承诺遵守国家和北京市相关住房限购,因违反限购政策导致购房合同无效或解除,愿意承担一切法律责任,现合同因朱倩不具有购房资格而不能履行,合同不能履行应归责于朱倩,故朱倩应承担违约责任。

 

  约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中,朱倩并无隐瞒不具有购房资格的恶意和故意,在双方签订合同后不久朱倩即告知高磊其不具有购房资格,高磊亦在得知此事后向朱倩发出了解除通知,合同中约定的主要权利义务尚未实际履行,现高磊又并未举证证明其所受损失,在此种情况下,如仍按原合同约定承担违约责任,则对朱倩惩罚过重,法院根据公平原则,结合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素综合考虑,对朱倩要求减少违约责任的抗辩主张予以支持。

 





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