在线咨询 | 联系我们
咨询电话:13426037149

典型案例

律师介绍
执业领域
联系我们
说房网

在线咨询

  • (*仅律师可见)
  • (*仅律师可见)
  • 看不清?点击更换 看不清?
您现在的位置是: 首页 > 典型案例 >

限购政策出台后买受人不再具备购买资格,法院会判决卖方过户吗?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-14 11:28


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  2014年7月,王洋诉称:2010年12月2日,我与胡珂签订《房屋买卖合同》,约定:我购买胡珂位于北京市大兴区203号房屋,价格为115万元。由于该房屋为回迁商品房,签订合同时并未取得产权证,所以双方约定待胡珂房产证办理完毕起10日内办理过户手续,我同时支付胡珂购房尾款45万元。同日,胡珂将房屋交付给我。胡珂取得该房屋产权证后,我要求其配合办理过户手续,胡珂却屡屡向我提出房屋加价才给过户等无理要求,故诉至法院,要求判令:1、胡珂继续履行双方于2010年12月2日签订的《房屋买卖合同》,配合我办理过户手续;2、诉讼费由胡珂承担。

 

  2、被告辩称并反诉

 

  胡珂辩称:不同意王洋的诉讼请求,事实是王洋违反合同,我一直在严格遵守合同约定,履行合同义务。

 

  胡珂反诉称:一、王洋提起的诉讼与事实不符。我与王洋于2012年12月2日签订《房屋买卖合同》,同日签订《关于付款方式的约定(一次付形式)》,约定王洋应于房产证办理完毕起10日内交付剩余购房款45万元,并同时办理房产过户手续。我于2014年3月底办理了房屋房产证,并通过中介于2014年4月3日通知王洋可以办理房产过户手续,要求王洋支付尾款。双方约定于2014年4月28日到大兴区房管局交付房款并办理房屋过户手续。当日下午在办证大厅,我要求王洋按合同约定先付剩余款项,王洋要求我先在空白的《存量房买卖合同信息表》第二页出卖人处签名。我签了字后,王洋又要求我在网签《存量房屋买卖合同》打印件上签字,此时,我发现该合同中买受人并非王洋,而是案外人的姓名。同时,由于王洋拒绝先付款,因此我拒绝在该网签打印合同上签字。此后,王洋一直未向我交付剩余款项。

 

  二、王洋迟延履行付款义务,应承担违约责任,我有权解除合同。根据合同约定,买受人逾期交付房款超过30日时,出卖人有权解除合同,买受人除将房屋移交出卖人外,还需赔偿60万元违约金,并于解除合同当日以现金形式一次性支付。我在应诉中向房管局了解到,王洋以虚假的材料,私自将该房屋办理了网签,已变更了买受人。同时,自王洋于2014年4月28日打印网签合同,双方因付款过户手续发生争议后至7月22日止,王洋仍未付款,迟延给付尾款,已逾期30天以上。我已于2014年7月22日发出解除通知,该通知已于7月23日送达王洋。因此,该合同应于2014年7月23日解除。综上,为保护合同中的诚信守约方,制裁违约方,保护我的合法权益,反诉请求:1、解除双方于2010年12月2日签订的《房屋买卖合同》,王洋向我交还房屋;2、王洋承担违约金60万元;3、王洋承担本案反诉费。

 

  二、法院查明

 

  2010年12月2日,胡珂(出卖人)与王洋(买受人)签订《房屋买卖合同》,约定:胡珂将房屋售与王洋,房屋成交价115万元;王洋逾期交付房款超过30日时,胡珂有权解除合同,王洋除将房屋的全部手续移交给胡珂外,还需赔偿60万元违约金及各项损失,并于解除合同当日以现金形式一次性支付。因该房屋为回迁商品房,签订合同时尚未取得产权证,双方于当日又签订了《关于付款方式的约定(一次付形式)》,约定:王洋于胡珂房产证办理完毕起10日内交付剩余购房款45万元并同时办理房产过户手续。

 

  合同签订当日,胡珂将房屋交付给王洋。合同签订后至2011年1月13日,王洋向胡珂支付房款共计70万元。王洋接收房屋后,对该房屋进行了装修并居住至今。2014年3月28日,房屋所有权登记至胡珂名下。

 

  2014年4月28日,胡珂、王洋到北京市大兴区行政服务大厅办证大厅办理网签手续,由于王洋欲将买受人变更为杨博、杨泽,胡珂不同意,双方产生争议。对此,胡珂称:双方一同于2014年4月28日到办证大厅办理网签手续,由于王洋变更了买受人,且不同意付款,未办成,5月31日左右我再次通知王洋付款,被王洋拒绝,我于2014年7月22日发出解除房屋买卖合同函,该通知于2014年7月23日送达王洋,通知解除合同。王洋称:我买房是在"京十五条"出台前,签订合同时没有限购政策,但因为签合同时房本没下来就没法办过户,等房本下来后限购政策已出台,我没有购房资格,不能直接办理过户,在这种情况下想把房子过户到我亲属名下,杨博是我的小叔子,杨泽是杨博的儿子,我与胡珂的儿子张慧君提到过这个办法,胡珂是同意的,但是胡珂的儿子张慧君不让胡珂签字。

 

  三、法院判决

 

  1、一审判决

 

  1、胡珂协助王洋办理过户登记手续,将上述房屋过户至王洋名下;

 

  2、王洋给付胡珂房屋尾款四十五万元;

 

  3、驳回胡珂的反诉请求。

 

  2、二审判决

 

  驳回上诉,维持原判。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  王洋与胡珂于2010年12月2日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反国家法律的强制性规定,属有效合同,双方应按合同约定履行相关义务。本案中,王洋虽不具有限购政策出台后的购房资格,但双方签订合同系在"京十五条"出台之前,且已经支付大部分购房款并实际占有使用房屋,其要求胡珂协助办理房屋过户手续的诉讼请求,不违反相关规定,法院应予以支持。

 

  同时,按合同约定,王洋应在办理房屋过户手续时给付胡珂剩余房款45万元。胡珂反诉请求解除合同并由王洋赔偿违约金60万元,其理由是王洋迟延给付尾款已逾期30天以上,构成违约,但双方签订的《关于付款方式的约定(一次付形式)》中第3条约定,买受人于出卖人房产证办理完毕起10日内交付剩余购房款45万元并同时办理房产过户手续,所以,支付尾款与办理房产过户手续属于双方需同时履行的合同义务,王洋在"京十五条"出台后,因不具备"京十五条"规定的购房资格,在无法将房屋过户至其自己名下的情况下,于2014年4月28日办理网签手续时欲将买受人变更为杨博、杨泽,胡珂不同意,双方因此产生争议导致合同未能继续履行,这属于合同履行过程中因客观因素产生履约困难,对如何继续履行合同,双方可协商解决,在双方就如何过户未能达成一致意见的情况下,王洋未支付房屋尾款,并不构成违约,故对胡珂要求解除房屋买卖合同并由王洋交还房屋、赔偿违约金的反诉主张,法院不予支持。

 





添加微信×

扫描添加微信
  • 法律咨询
  • 法律咨询
  • 法律咨询