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房产律师靳双权——婚前农村宅基地房屋婚后翻建拆迁利益如何分割

来源:未知  作者:admin  时间:2021-08-18 13:09


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求:1、判令位于北京市朝阳区1号房屋所有权益归原告所有;2、判令张某莲支付原告拆迁款757705.25元;3、判令位于北京市朝阳区2号房屋所有权益归王某丽、李某文所有,王某丽、李某文向原告支付购房款301526.8元;4、判令位于北京市朝阳区3号房屋所有权益归李某强、李某川所有,李某强、李某川向原告支付购房款242200元;5、判令位于北京市朝阳区4号房屋所有权益归张某莲所有,张某莲向原告支付购房款199380.8元;6、判令张某莲向原告支付3号房屋和4号房屋的租金44000元。
事实和理由:2018年,北京市朝阳区7号院(以下简称7号院)拆迁,腾退房屋11间,建筑面积131.91平方米,原告及五被告均为被安置人口,共获得4套安置房屋,另有补偿款1032046.45元在张某莲处保存。2018年9月21日,原告与张某莲协议离婚,对1号房屋及4号房屋进行了处分,对其他安置房屋及拆迁款没有处置。原告认为,安置房屋及拆迁款归原告及五被告共同所有,原告与张某莲签订的离婚协议处分两处房产,未征求其他安置人的意见,侵犯了其他安置人的权利,对其他安置人没有约束力,同时离婚协议没有处分拆迁款,应当依法予以分割,为维护原告的合法权益,故提起本次诉讼。
 
被告辩称
张某莲辩称,同意1号房屋归原告所有,7号院被拆迁房屋共计11间,其中有8间房屋是二人婚后新建,有3间房屋是婚后翻建,均属于原告和张某莲的夫妻共同财产,拆迁款有一半应当属于张某莲所有。原告两次主动提出离婚,提出要1号房屋,给原告10万元的装修费,双方于2018年9月21日协议离婚,二人在离婚协议中约定没有财产纠纷,该约定是双方的真实意思表示,具有法律约束力,原告无权再向张某莲主张拆迁款。
2017年7月29日签订拆迁协议,拆迁款共计1163258.29元,14个月后原告提出离婚,原告没有工作收入,张某莲每月的退休金只有2000元,当时王某丽怀孕在身,全家人的花销、各种人情往来都是用拆迁款支付,离婚时家里已没有多少剩余的拆迁款,所以原告只提出要10万元。离婚后五被告在一起生活了6个多月,所有花费均是从拆迁款中支出,2019年4月后王某丽和李某强闹离婚,李某强、李某川和张某莲一起生活至今,拆迁款已经花费完毕。
李某强、李某川共同辩称,原告和张某莲离婚后,3号房屋和2号房屋属于我和王某丽及子女共同所有,同意按照安置房屋的购买价格给原告和张某莲补偿。我方应该分得三居室即2号房屋,因为安置房屋全部是用父母的老宅拆迁置换所得,父母对拆迁安置利益的贡献最大,拆迁安置房屋是基于原房屋所有人的福利补贴,我是父母唯一的儿子,也是父母唯一的法定赡养义务人,我已经和王某丽离婚,王某丽和父母不存在法律上的权利义务关系,从和父母关系的亲疏远近及权利义务关系来讲,我应当享受更多安置利益。
李某强和王某丽仅属于空挂户,只有购房指标,对于房屋没有贡献,王某丽属于非家庭成员,从保护家庭核心资产来讲,三居室应当归我方所有。原告是在王某丽的挑唆下提起的本次诉讼,律师费用也是王某丽私用夫妻共同财产聘请,王某丽动机不纯,目的是侵占家庭共同财产,李某强已经与其离婚,原告不清楚事实真相,所以对李某强产生误解和矛盾。
王某丽、李某文共同辩称,同意2号房屋归我方所有,我方向原告支付购房款301526.8元。家庭生活开销是王某丽支付的,购车款67600元张某莲是跟王某丽和李某强借的,张某莲应该还王某丽33800元。拆迁安置房屋是按照人口分配的不是根据老房的原有面积计算的,每人享受安置面积50平方米,三居室是112平米,正好是王某丽和李某文的平米数,王某丽已经和李某强离婚,不可能和他们共同居住,2号房屋一直由王某丽居住,相关生活费用都是由王某丽支付,王某丽从外地来的,需要三居室,可以把父母接过来照顾孩子,所以三居室应当归我方所有。
 
本院查明
原告与张某莲于1985年1月18日登记结婚,育有一子李某强,二人于2018年9月21日协议离婚。李某强与王某丽于2012年12月12日登记结婚,于2014年5月28日育有一子李某川,于2018年2月28日育有一子李某文,二人于40年6月5日经法院判决离婚,李某川由李某强抚养,李某文由王某丽抚养。
2017年7月29日,原告(被腾退人、乙方)与北京市朝阳区Y村人民政府(以下简称Y村政府,腾退人、甲方)就7号院签订《Y村腾退安置协议书》。
2018年9月21日,原告与张某莲协议离婚,《离婚协议书》约定1号房屋归原告所有,4号房屋归张某莲所有。
李某文出生后,2018年9月22日,原告(被腾退人、乙方)与Y村政府(腾退人、甲方)就7号院再次签订《Y村腾退安置协议书》(以下简称腾退安置协议),约定乙方被安置人口6人,分别是户主:原告,之妻:张某莲,之子:李某强,之儿媳:王某丽,之孙子:李某川,之次孙子李某文。。
关于7号院的建房情况,原告表示7号院系用母亲王某红的老房与张某山置换而来,1983年10月建北房3间,属于婚前个人财产,婚后北房没有进行过翻建只是做了勾连搭,把东西厢房与北房连在一起,婚后与张某莲加盖的8间厢房属于夫妻共同财产。张某莲表示婚前有北房3间,婚后于2002年进行翻建,并加盖8间厢房,均应属于夫妻共同财产。李某强表示原有北房檩都断了,翻建期间搬去王某红家居住。
关于安置房屋的居住使用情况,1号房屋原由原告居住使用,后因王某丽与张某莲发生矛盾,原告与王某丽调换了房屋,1号房屋现由王某丽和李某文居住使用。2号房屋原由李某强、王某丽、李某川、李某文一家居住使用,李某强与王某丽离婚后由王某丽、李某文居住,调换房屋后现由原告居住,3号房屋、4号房屋由张某莲于2018年10月10日委托Z公司对外出租,每月租金均为5500元,2018年10月10日至2019年4月10日期间的租金33000元由王某丽收取,40年10月,张某莲收回4号房屋并进行装修。经询,张某莲表示2018年10月至40年11月期间共收取租金92500元。
 
裁判结果
一、位于北京市朝阳区1号房屋的所有权益由原告李某鹏享有;
二、位于北京市朝阳区2号房屋的所有权益由被告张某莲享有;
三、位于北京市朝阳区2号房屋的所有权益由被告李某强、被告李某川共同享有,被告李某强、被告李某川于本判决生效后七日内支付原告李某鹏购房款四万七千元、支付被告张某莲购房款四万七千元;
四、位于北京市朝阳区3号房屋的所有权益由被告王某丽、被告李某文共同享有,被告王某丽、被告李某文于本判决生效后七日内支付原告李某鹏购房款九万元、支付被告张某莲购房款九万元,支付被告李某强、被告李某川补偿款三十五万元;
五、被告张某莲于本判决生效后七日内支付原告李某鹏拆迁款十八万五千元;
六、被告张某莲于本判决生效后七日内支付原告李某鹏租金二万六千元、支付被告李某强、被告李某川租金三万六千元、支付被告王某丽、被告李某文租金三千元;
七、驳回原告李某鹏的其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
根据腾退安置协议及相关政策,Y村政府系结合7号院腾退房屋面积及实际腾退人口因素确定补偿款后,再依照腾退安置办法及实施细则的规定使用上述补偿款以优惠价格购买安置房屋。原告与五被告均为腾退安置协议确认的被安置人口,应当享有相应的拆迁利益。根据本案查明的事实,7号院内北房三间虽为原告婚前建造,但婚后进行了翻建,其余八间房屋为原告与张某莲婚后建造,故7号院内房屋均应当属于原告与张某莲的夫妻共同财产。
关于安置房屋,原告与张某莲离婚时,安置房屋尚未进行析产分割,二人在离婚协议中擅自处分了共有房屋,该财产约定应属无效。关于补偿款,除提前腾退奖和周转费与人口因素有关,其余各项均与院落房屋及安置房屋面积相关,故李某强、王某丽及其子女不享有院落房屋面积相关的补偿款。张某莲领取补偿款后,应当依照政策支付给其他安置人员,张某莲虽主张补偿款均已使用完毕,但提交的证据不足以证明其主张,不予采信。
结合安置政策、腾退安置协议及现有证据,确定各方当事人所享有的拆迁补偿款的具体数额,然后依照“谁要房、谁出钱”的原则,对包括安置房屋、补偿款在内的全部拆迁利益进行合理分割。关于4号房屋和3号房屋的租金,张某莲在两套房屋尚未析产分割前对外出租获取收益,其应当将该收益分配给其他安置人员,具体数额法院结合实收租金数额、安置人口、安置面积等因素予以确定。





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