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房产律师靳双权——外村人购买本村宅基地未过户但被占有可以起诉对方返还

来源:未知  作者:admin  时间:2021-08-18 13:09


北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
原告李某洋向本院提出诉讼请求,1、依法判令我与被告王某贵、张某芬、王某林签订的《宅基地买卖协议》及《附属协议》无效;2、被告王某贵、张某芬、王某林返还我购房款140万元及利息。
事实及理由:2016年9月13日,我与被告王某贵、张某芬、王某林签订转让协议后,我给付被告王某贵、张某芬、王某林购房款140万元。被告王某贵、张某芬、王某林以找住处搬家为由,提出2017年4月1日前将房屋腾退完毕,但三人至今未将诉争房屋交付给我,故我诉至法院解决。
 
被告辩称
被告王某贵、张某芬、王某林辩称,我们与原告李某洋于2016年9月13日签订《宅基地转让买卖协议》,约定我们将位于北京市通州区1号的宅基地及地上物以560万元的价格出售给原告李某洋。我们与原告李某洋签订《宅基地转让买卖协议》后,只收到原告李某洋购房款90万元。《宅基地转让买卖协议》签订后,原告李某洋在未支付购房款560万元的情况下,利用其作为辖区民警的职务便利带人将我们一家驱离,使用锁具将诉争房屋的院落大门锁住,并将我们的家具、生活用品等搬出堆积在院外,造成我们的经济损失。
原告李某洋作为行政执法人员,应当知晓非集体经济组织成员买卖农村宅基地及其地上房屋属于无效行为,但为追求拆迁利益,依然进行购买农村宅基地,显然具有过错。原告李某洋未能按合同约定支付相应价款属违约行为,且诉争房屋及院落由原告李某洋占有使用,故不存在利息损失,其违约行为应自行承担。综上所述,我们不同意原告李某洋的诉讼请求,请求予以驳回。
 
本院查明
2016年9月13日,原告李某洋与被告王某贵、张某芬、王某林签订《宅基地转让买卖协议》,约定:甲方(王某贵)同意将坐落在北京市通州区1号的宅基地拥有权(使用权)和地上的建筑物所有权有偿转让给乙方(李某洋)。该宅基地东至道,西至金宝成,南至道,北至空地,出售给乙方;转让价格人民币560万元;甲乙双方协商,甲乙双方必须执行本协议之规定,若有违反者,违约方必须向守约方赔偿人民币贰佰万元。此外,协议还约定了其他条款。
同日,原告李某洋又与被告王某贵、张某芬、王某林签订《附加协议》,约定:1、如果遇上国家拆迁,由乙方无偿给甲方一套两居室(90平方米以内);2、拆迁时关于该房子的拆迁款项全部归乙方所有,包括提前拆迁奖励、房基地补偿、地上建筑物补偿、还有补偿的平价楼房等全部归乙方所有,与甲方无关,甲方不得干预;3、拆迁时所有关于人口的个人补偿款归甲方所有,包括安置费、独生子女费等。上述协议签订后,原告李某洋于2016年9月及10月给付被告王某林购房款95万元。
 
裁判结果
一、确认原告李某洋与被告王某贵、张某芬、王某林于2016年9月13日签订的《宅基地转让买卖协议》及《附加协议》无效;
二、被告王某贵、张某芬、王某林返还给原告李某洋购房款95万元,于本判决生效之日起七日内付清;
三、驳回原告李某洋的其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
存在违反法律、行政法规的强制性规定情形的,合同无效。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。农民的住宅不得向城市居民出售。
原告李某洋系城市居民,非北京市通州区L村经济集体组织成员,故原告李某洋与被告王某贵、张某芬、王某林签订的《宅基地转让买卖协议》及《附加协议》违反了法律的强制性规定,应属无效,对引起纠纷,双方均负有责任。
原告李某洋提交中国建设银行银行卡客户交易明细清单及借记卡账户历史明细清单,主张自己取款后以现金形式给付被告王某林现金18万元,被告王某林不予认可,原告李某洋亦未提交其他证据予以佐证,故原告李某洋该主张,法院不予采纳。原告李某洋提交中国农业银行银行卡交易明细清单,主张自己将27万元款转给张某山,由张某山再付给被告王某林。
证人张某山出庭陈述该27万元系自己取出现金,然后交给被告王某林。对原告李某洋的主张及证人张某山的陈述,被告王某林均予以否认,原告李某洋及证人张某山均未进一步提交证据证明,故对此主张亦不予采纳。
诉争房屋院落大门的钥匙现在由政府发放给了被告王某贵、张某芬、王某林,故被告王某贵、张某芬、王某林辩称原告李某洋占有使用房屋,应承担违约责任的抗辩意见,因与事实不符,且于法无据,不予采纳。
现原告李某洋要求确认与被告王某贵、张某芬、王某林签订的《宅基地转让买卖协议》及《附加协议》无效的诉讼请求合理,证据充分,予以支持。
原告李某洋要求被告王某贵、张某芬、王某林返还购房款的诉讼请求合理,予以支持,但对其过高部分的诉讼请求,因其所举证据不足,故不予支持。原告李某洋要求被告王某贵、张某芬、王某林支付利息的诉讼请求,因对引起纠纷,原告李某洋存在过错,且于法无据,故亦不予支持。





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