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北京房产律师靳双权点评一起房屋返还原物纠纷案

来源:  作者:  时间:2016-03-25 09:50


 本文系北京房产律师靳双权原创,转载请注明出处。
 为保护当事人隐私安全,本文当事人均使用化名。
   
(一)案件事实

   
  1、原告景田公司诉称:2004年5月28日,与被告悦城公司签订《房屋租赁合同》,约定景田公司将位于朝阳区商办楼一栋出租给悦城公司使用,房屋租金为每年24万元人民币,悦城公司应于每年1月份前15个工作日内支付景田公司当年租金。租期为2004年6月1日至2014年5月31日。后悦城公司于2009年3月1日以《申请书》的形式申请变更租金支付方式。景田公司于2009年3月6日签章确认将租金支付方式改为每半年支付一次。景田公司依约将房屋交予悦城公司使用。自2013年开始,悦城公司经景田公司多次催告仍拒绝交纳租金,2013年全年租金悦城公司仅于2013年下半年缴纳12万元,2014年租金至今未交纳。
景田公司诉至法院,要求判令:
(1)双方之间的租赁关系自2014年4月18日解除,限期悦城公司腾退租赁物;
(2)悦城公司给予景田公司租金共计220000元(从2013年7月1日到2014年5月31日)。
(3)悦城公司给付景田公司因使用租赁房屋产生的电费及检测维护费共计22644.9元。
(4)悦城公司按照每月2万元的标准支付房屋占用费(自2014年6月1日开始截止到悦城实际腾退房屋为止);
  2、悦城公司辩称:不同意景田公司的诉讼请求。2012年3月31日,涉诉租赁房屋所在地发生了火灾,当时出租方的李总为了安抚商家,当时说装修由他们负责,因为火灾导致一段时间不能经营,就给予悦城公司半年到一年的免租期,所以导致悦城没有交房租。悦城公司最终自己进行了装修,花费45万,所以李总就说免去半年到一年的房租。
  3、经审理查明:
  2004年5月28日,景田公(甲方)与悦城公司(乙方)签订《房屋租赁合同》。租赁期为10年,自2004年6月1日开始至2014年5月31日止。租金为年付,乙方应于每年1月份前15个工作日内支付给甲方当年租金;第四款约定,乙方连续拖欠租金及合同规定的费用超过3个月的,甲方可终止合同,一切法律责任由乙方负责;合同终止15日后,乙方仍不搬出的,甲方有权收回出租房屋。
2004年10月26日,北京市朝阳区粮食局(甲方)与悦城公司(乙方)签订《用电协议书》,约定乙方负责每个月的20日至25日将电费交到甲方,乙方同意按规定的收费标准向甲方交纳每个月的电费。
  2009年3月1日,悦城公司向景田公司提出申请将租金支付方式改为半年付一次。景田公司同意。悦城公司支付租金至2013年6月,之后租金未支付。现景田公司以悦城公司连续拖欠租金超过3个月构成根本违约为由,要求按照《房屋租赁合同》第十条第四款的约定,判令解除双方租赁关系,并限期腾退租赁物。
租赁期间,景田公司代悦城公司先行交纳2013年10月至2014年6月16日的电费,并通知悦城公司缴纳。悦城公司向景田公司交纳了2013年10月、11月、12月的电费,2014年1月至2014年6月16日的电费没有交纳。对于2014年3月至6月16日的电费数额表示不认可,但未在本院规定的期限内提交书面核实意见。景田公司于2014年6月16日上午8点对悦城公司拉闸限电,悦城公司不再进行经营。
  2014年1月,北京顺力成电力设备有限公司向景田公司收取一年有偿维护业务费,共计13150元。2014年1月16日,景田公司交纳了13150元。景田公司称维护费由三家(顺义景田公司、悦城公司、金百万)均摊各4383元。悦城公司认可4383元的维护费,但称2014年没有使用满整年,不同意支付。
  2013年12月25日,景田公司到本案涉诉租赁房屋内送达《催缴租金通知书》,内容为催促悦城公司三日内支付该年度欠付租金12万元。
悦城公司不同意支付租金,称公司2012年3月发生火灾,当时景田公司同意免除半年到一年的租金。景田公司对此不予认可。悦城公司对此未能提交证据予以证明。

(二)法院观点

  1、本案中,景田公司虽主张2014年4月18日解除与悦城公司签订的《房屋租赁合同》,但是其并未将解除合同的意思表示通知悦城公司,其在2014年4月18日提起诉讼要求判令解除租赁关系,悦城公司于2014年6月12日收到起诉状副本,此时景田公司解除租赁关系的意思表示才通知到悦城公司,但已经远在《房屋租赁合同》期满终止日期之后了(2014年5月31日)。因此,在《房屋租赁合同》到期终止后,景田公司再主张悦城公司违约要求判令双方解除租赁关系,应不予支持。
  2、悦城公司景田公司2013年7月1日到2014年5月31日期间的租金共计22万元,其虽称景田公司李总同意免除其部分租金,但并未提交证据予以证明,且景田总公司也对此不予认可,故悦城公司应当对此承担举证不能的不利后果,法院应对景田公司要求悦城公司支付2013年7月1日到2014年5月31日期间的租金共计22万元予以支持。
  3、悦城公司拖欠景田公司电费18261.9元及维护费4383元,悦城公司虽辩称2014年没有使用全年,不同意支付,但维护费是为了维护电力设施和安全生产,悦城公司在双方《房屋租赁合同》期满终止的情况下,仍拖欠租金且未腾退房屋,在此情况下,其辩称理由应不予采信。悦城公司应对景田公司支付2014年1月1日至2014年6月16日期间电费18261.9元、2014年维护费4383元。
  4、悦城公司在《房屋租赁合同》期满终止后仍未腾退房屋,故悦城公司应当支付景田公司占有使用费。同时考虑到2014年6月16日景田公司已经拉闸限电,悦城公司不再也无法实际进行经营,悦城公司应按照每月1万元标准支付景田公司2014年6月1日至悦城公司实际腾退之日止的房屋占用费。

( 三)判决结果

  1、景田公司与悦城公司签订的《房屋租赁合同》于二○一四年五月三十一日终止;悦城公司于本判决生效之日起十五日内将诉争房屋腾退;
  2、悦城公司于本判决生效之日起十五日内给付景田公司二○一三年七月一日至二○一四年五月三十一日租金二十二万元;
  3、悦城公司于本判决生效之日起十五日内给付景田公司自二○一四年一月一日至二○一四年六月十六日期间电费及检测维护费二万二千六百四十四元九角;
  4、悦城公司、于本判决生效之日起十五日内按照每月一万元的标准支付给付景田公司、自二○一四年六月一日开始截止到悦城公司实际腾退房屋为止的房屋占用费;
  5、驳回景田公司的其他诉讼请求。

(四)安居房产律师网靳双权律师点评:

  合同的约定解除与法定解除。
  约定解除是指在合同中约定解除合同的事项,待约定的事由出现时,当事人有权解除合同。我国《合同法》第93条规定:“当事人可以约定解除合同的条件,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”
  当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同,但当事人以此主张解除合同的,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除。
法定解除:合同解除的条件由法律直接加以规定者,其解除为法定解除。在法定解除中,有的以适用于所有合同的条件为解除条件,有的则仅以适用于特定合同的条件为解除条件。前者为一般法定解除,后者称为特别法定解除。中国法律普遍承认法定解除,不但有关于一般法定解除的规定,而且有关于特别法定解除的规定。
  合同法承认了约定解除值得肯定。因为约定解除是根据当事人的意思表示产生的,其本身具有较大的灵活性,在复杂的事物面前,它可以更确切地适应当事人的需要。当事人采取约定解除的目的虽然有所不同,但主要是考虑到当主客观上的各种障碍出现时,可以从合同的拘束下解脱出来,给废除合同留有余地,以维护自己的合法权益。作为一个,为了适应复杂多变的市场情况,当事人有必要把规定得更细致、更灵活、更有策略性,其中应包括保留解除权的条款,使自己处于主动而有利的地位。
  综上所述,法院的判决的正确。

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