在线咨询 | 联系我们
咨询电话:13426037149

房产诉讼

律师介绍
执业领域
联系我们
说房网

在线咨询

  • (*仅律师可见)
  • (*仅律师可见)
您现在的位置是: 房产诉讼 >

北京律师 ——共同共有不动产的处分需全体共有人的同意吗

来源:未知   作者:未知   时间:2021-05-09


原告诉称
原告李一向本院提出诉讼请求:请求确认二被告签订的《安置协议》中涉及原告的部分无效。
原告李一在B市拥有自住房屋院落一处,共两排6间砖混结构平房,房屋建筑面积约160平方米左右,用地面积约200平方米。该房屋系2007年左右,原告在父亲李大1号院老北房五间北侧所建,系独立的院落,自建成直至2017年3月被非法拆除,原告一直居住于此。
2015年,因改造项目,原告的房屋面临拆迁,被告B集团为该项目的拆迁人,其在与原告就补偿安置问题无法协商一致的情况下,与被告李大签订了《集体土地房屋拆迁补偿协议书》(以下简称拆迁补偿协议)和《安置协议》。《安置协议》第二条约定,李大应获得的安置面积为309.74平方米,该面积系依据《改造项目住宅房屋拆迁补偿与安置方案》确定的补偿安置标准计算得出(即宅基地面积×0.7=应安置面积)。在拆迁补偿协议中,第一条载明李大合法宅基地认定面积为442.49平方米,而其《集体土地建设用地使用证》载明的用地面积为254平方米,实际测量面积也为254平方米。
因此,拆迁补偿协议中包含了原告的宅基地面积188.49平方米,《安置协议》中应安置面积309.74平方米包含了原告的应安置面积131.94平方米。
原告认为,二被告在《安置协议》中处分了原告的应安置面积,侵犯了原告的合法权益,属于部分无效的合同。因此,原告现依据《物权法》及《民事诉讼法》等规定向法院提起民事诉讼,望贵院在查明事实的基础上支持原告的诉讼请求。
 
被告辩称
被告B集团辩称,一、答辩人作为涉案项目的实施主体,就拆迁人补偿安置事宜,严格按照拆迁方案与被拆迁人李大签订《安置协议》,系双方真实意思表达,应当合法有效。2015年,B市1号被列入改造项目内,答辩人作为该项目的实施主体即拆迁人,严格按照拆迁方案的相关规定,给予被拆迁人李大拆迁安置补偿,与其签订《安置协议》,系双方真实意思表达,不存在任何法律法规中关于合同无效的法定情形,应当是合法有效的。
二、答辩人并未侵犯原告任何权益,原告已经在本次项目中取得相关拆迁安置补偿,其与李大就安置利益分配产生的纠纷,与答辩人无关。1.原告作为B市宅基地使用权人,已经在改造项目内,享受了答辩人给予的相应拆迁安置补偿。答辩人从未侵犯原告任何权益,原告亦无权重复向答辩人主张任何拆迁安置补偿权益。2.本案争议1号宅基地的使用权人为李大,被安置人亦是李大一人,答辩人按照拆迁方案和经公示无异议的六方认定结果,与李大签订《安置协议》,符合法律法规的规定。3.答辩人已完成对本案争议宅基地的拆迁补偿安置工作,因家庭成员之间就拆迁利益的分配事宜产生的争议,原告应向李大主张,与答辩人无关。原告不应径直要求确认答辩人与被拆迁人签订的协议无效,以图重复谋取安置补偿。
综上,答辩人认为原告诉求于法无据,请求人民法院依法驳回其全部诉讼请求。
被告李大辩称,我同意B集团的答辩意见,涉案合同有效,不同意原告诉讼请求。
 
本院查明
2015年9月,B集团(甲方,拆迁人)与李大(乙方,被拆迁人)签订拆迁补偿协议及安置协议。
另查,2015年9月,B集团(甲方,拆迁人)与李一(乙方,被拆迁人)签订拆迁补偿协议及安置协议。
再查一,李大和王小于1954年结婚,婚后生育二子五女,长女李二、长子李三、次女李四、次子李一、三女李五、四女李六、五女李七。1976年,李大、王小取得建房批示,1979年,李大、王小在B市1号院落(以下简称1号院)内建成北房五间。房屋建成后,李大夫妻与子女共同在1号院内居住,子女结婚后陆续搬出居住。1993年,1号院的土地使用者登记为李大,集体土地建设用地使用证载明的用地面积为254平方米。2001年3月14日,王小去世,去世前未留遗嘱。2006年,李一在1号院老北房五间南侧建设两排正房,每排正房各三间,该两排正房形成一个独立的院落。
再查二,《集体土地建设用地使用证》载明,B市1号土地使用者为被告李大,用地面积为254平方米。《集体土地建设用地使用证》载明,北京市通州区胡各庄村119号土地使用者为原告李一,用地面积为338平方米。
再查三,2019年7月19日,李五、李七、李二、李四、李六作为共同原告针对1号院的拆迁利益以确认合同无效为由将李大、李宾诉至我院,我院作出民事判决书,认为,“1号院内老北房系李大和王小共同建设,属夫妻二人的共同财产,王小去世后,其财产转化为个人遗产,在未进行继承分割的情况下,应由其第一顺位继承人即配偶、子女共同共有,故李大对于拆迁所得的房产并非唯一权利人,其擅自处分上述房产侵害了其他权利人的利益,其处分行为应属无效。”
判令:“一、确认两被告李大与李宾于2018年12月7日签订的《赠与合同》中涉及李大个人财产部分的赠与有效,其他部分的赠与无效”。原审被告李宾对上述判决不服,上诉至第三中级人民法院,请求撤销原判,改判驳回原审原告诉讼请求。二审法院审理后,作出民事判决书,驳回上诉,维持原判。
 
裁判结果
驳回原告李一的诉讼请求。
 
律师点评
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
本案中,针对涉案宅基地及地上房屋,B集团作为拆迁人,依据拆迁政策认定被拆迁人为李大,从而与李大签署涉案拆迁补偿协议及安置协议,系双方真实意思表示,不违法法律及行政法规的强制性规定。双方针对各项补偿利益达成一致意思,且实际履行完毕,不存在一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益的情形,亦不存在以合法形式掩盖非法目的或损害社会公共利益的情形。原告李一认为李大与B集团的签约行为侵害了其宅基地使用权,安置协议有一部分涉及其安置面积。
第一,根据查明的事实,涉案宅基地登记人为李大,B集团系按照拆迁政策,由工作小组结合《集体土地建设用地使用证》《土地房产所有证存根》及2005年地形图等材料,以不超过老地契面积的原则,根据实测结果予以认定最终的宅基地使用面积,李一无证据证明其对上述涉案宅基地享有使用权;第二,根据民事判决书查明的事实,2006年李一在1号院老北房五间南侧建设两排正房,每排正房各三间,该两排正房形成一个独立的院落。
首先,上述房屋的建设无有效审批证明文件,其次,该房屋系建设在认定为李大为宅基地使用权人的宅基地上,且在拆迁过程中,李一并未提出任何异议,B集团据此签署涉案安置协议并无不妥。考虑到涉案安置协议系B集团结合宅基地实际情况依据拆迁政策进行的安置面积的认定,故B集团与李大签订涉案安置协议,亦不存在恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的情形。
综上所述,李一要求确认涉案安置协议部分无效的诉求,依据不足,不予支持。
 





添加微信×

扫描添加微信